재건축가이드 | 1. 재건축 사업이란? 개념부터 절차까지 한눈에 정리!

1. 재건축 사업의 개념

재건축 사업은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도정법')에 따라 노후화된 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 신축하는 정비사업의 한 유형입니다. 단순히 건물을 새롭게 짓는 것을 넘어, 정비기반시설을 개선하고 주거 환경을 종합적으로 향상시키는 것을 목표로 하죠. 재개발 사업과의 차이점은 다음과 같습니다. 

1) 재건축사업

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 주로 기존 아파트 등 공동주택을 철거하고 새로운 공동주택을 건설하는 방식으로 진행됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 다목)

2) 재개발사업

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업입니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 나목)

2. 재건축 사업시 따라야 할 요건

재건축 사업을 추진하려면 아래와 같은 요건을 따라야 합니다.

(1) 안전진단 요건

• 재건축을 위해서는 지방자치단체 또는 공공기관의 안전진단을 받아야 하며, 안전진단 결과가 "재건축 필요" 등급 이상이어야 합니다.

• 「건축법」에 따른 구조적 결함, 내구연한 경과, 화재·재해 위험도 등이 평가 요소로 작용합니다.

(2) 주민 동의 요건

• 추진위원회 구성 시 토지 등 소유자의 10% 이상 동의가 필요합니다.

• 조합설립 단계에서는 75% 이상의 동의를 받아야 합니다.

• 사업시행인가 시 75% 이상의 동의를 얻어야 하며, 관리처분계획 수립 시에도 일정 비율 이상의 동의가 필요합니다.

(3) 도시정비계획 반영 여부

• 대상 지역이 정비구역으로 지정되어야 하며, 이에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 변경이 필요할 수도 있습니다.

3. 법적·경제적 관점에서 본 재건축 사업의 필요성

(1) 건축물의 노후화 및 안전 문제 해결

노후 아파트의 경우 「건축법」과 「소방법」의 기준을 충족하지 못할 수 있으며, 철근 부식, 배관 노후화, 층간소음 문제 등이 심각할 경우 재건축이 필요합니다.

(2) 부동산 가치 상승 및 재산권 보호

재건축이 완료되면 일반적으로 아파트의 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 다만, 「주택법」과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 각종 규제(분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 등)를 고려해야 합니다.

(3) 도시 기능 회복 및 기반시설 정비

도시계획에 따른 재건축은 공공시설(도로, 공원, 학교 등)과 연계하여 추진되므로, 도시 재생과 환경 개선에 기여합니다.

4. 재건축 사업의 법적 절차와 주요 단계

재건축 사업은 「도정법」에 따른 절차를 따라야 하며, 주요 단계는 다음과 같습니다.

• 추진위원회 구성: 사업 초기 단계에서 토지 등 소유자의 10% 이상의 동의를 받아 추진위원회를 구성합니다.

• 안전진단 실시: 관할 구청을 통해 안전진단을 신청하고, 등급에 따라 재건축 가능 여부가 결정됩니다.

• 정비구역 지정 및 정비계획 수립: 지방자치단체에서 도시정비계획을 수립하고 정비구역을 지정합니다.

• 조합설립인가: 재건축 조합을 설립하기 위해 토지 등 소유자의 75% 이상 동의를 받아야 합니다.

• 사업시행인가 및 관리처분계획 인가: 건축계획 및 세부 시행 방안을 수립하고, 관련 기관의 승인을 받아야 합니다.

• 이주 및 철거: 기존 건축물을 철거하고, 주민들이 임시 거처로 이주합니다.

• 착공 및 준공: 건축 공사가 완료되면 사용검사를 거쳐 입주가 시작됩니다.

5. 재건축 사업 시 주의사항

재건축 사업을 추진하면서 발생할 수 있는 법적 리스크를 사전에 검토하는 것이 중요합니다.

(1) 재건축 초과이익 환수제 적용 여부

일정 금액 이상의 재건축 이익이 발생할 경우, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 초과이익이 환수될 수 있습니다.

(2) 조합 운영과 주민 갈등 관리

조합 내 갈등이 발생할 경우 「민법」 및 「도정법」상 절차에 따라 이의를 제기할 수 있으며, 조합장 해임 및 정관 변경 등의 문제도 발생할 수 있습니다.

(3) 분양가 상한제 및 금융 규제

재건축 아파트의 분양가는 정부의 분양가 상한제 적용 여부에 따라 제한될 수 있으며, 대출 규제도 적용될 가능성이 있습니다.

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재건축 사업은 다수의 법률적 검토와 복잡한 절차를 수반하는 만큼, 법률 전문가의 조언이 필수적입니다.

법무법인 슈가스퀘어 건설/부동산팀은 건설/부동산 영역에서 발생하는 법적 분쟁에 대한 종합적인 법률 서비스를 제공합니다. 재건축 사업 관련 법률 자문을 제공하며, 조합 설립, 인허가 절차, 주민 갈등 해결 등 전반적인 법률적 문제도 지원하고 있습니다. 

재건축을 계획 중이거나 어려움을 겪고 계시다면, 법무법인 슈가스퀘어와 상담하세요. 성공적인 사업추진을 돕겠습니다. 

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