‘명도소송’이란? 정비사업에서 꼭 알아야 할 핵심 개념 정리

1. 명도소송이란?

재개발·재건축과 같은 정비사업에서는 기존 거주자의 이주 문제가 필연적으로 발생합니다. 이 과정에서 원만한 협의가 이루어지지 않으면 사업 추진이 지연될 수밖에 없는데요. 이주 절차가 지연되면 비용(사업비와 이주비 대출에 대한 이자)증가, 착공 지연으로 인한 공사비 증가, 재산세와 종합부동산세등의 세금부담이 증가하여 조합의 불이익이 커집니다. 이를 해결하기 위한 법적 절차 중 하나가 바로 ‘명도소송’입니다. 

명도소송은 부동산의 점유를 이전받기 위해 제기하는 민사소송으로, 정비사업 시행자가 기존 거주자에게 퇴거를 요청했음에도 불응하는 경우 법원의 판결을 통해 강제적으로 점유를 회수하는 절차입니다.

2. 명도소송의 접근 방식과 진행 절차

(1) 명도 소송의 두 가지 방식

명도 소송은 크게 두 가지 방식이 있습니다. 조합은 이주 절차의 예상 진행 상황과 이에 따른 조합의 이익과 손실을 고려하여 적절한 소송 방식을 선택해야 합니다.

• 부분 명도 소송
  자진 이주 기간 이후에도 이주하지 않은 소유자나 세입자만을 대상으로 소송을 제기하는 방식입니다.
  자진 이주 기간 동안의 이주비 대출 이자, 이주 완료 시까지의 사업비 대출 이자, 미이주자에 대한 소송 비용, 착공 지연에 따른 공사비 증가 등이 발생합니다.

• 일괄 명도 소송
  자진 이주 기간의 시작과 동시에 모든 소유자와 세입자를 대상으로 일괄적으로 소송을 제기하는 방식입니다. 이주와 철거를 신속하게 완료하여 이러한 비용 증가와 세금 부담을 최소화하는 데 유리합니다.
  이주 대상자 전체에 대한 소송 수임료가 주요 비용입니다.

(2) 명도소송의 절차

명도소송은 일반적인 민사소송 절차를 따르지만, 정비사업과 관련해서는 특별히 유의해야 할 점이 있습니다. 기본적인 절차는 다음과 같습니다.

• 퇴거 요청 및 협의 시도
  시행자가 정당한 보상을 제시하며 거주자와 협상을 진행합니다.

• 점유 이전 금지 가처분 신청 
  현재의 점유자를 고정시키는 가처분을 신청합니다.

• 소송 제기
  가처분 신청과 함께 또는 이후에 법원에 명도소송을 제기합니다.

• 법원의 판결
  법원은 계약의 적법성, 정당한 보상이 이루어졌는지 등을 검토한 후 판결을 내립니다.

• 강제집행 절차 진행
  판결에도 불구하고 자진 퇴거하지 않으면 법원은 강제집행을 통해 점유를 회수하게 됩니다.

3. 명도소송에서 주의해야 할 사항

명도소송은 단순한 퇴거 문제가 아니라 법적, 행정적 절차가 복잡하게 얽혀 있는 사안입니다. 따라서 아래와 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

• 적법한 절차 준수
  관리처분계획 인가, 보상 절차 등이 법적으로 문제가 없어야 합니다.

• 소송 기간 고려
  명도소송은 평균적으로 6개월~1년 이상 소요될 수 있으므로 일정에 차질이 없도록 대비해야 합니다.

• 강제집행의 실무적 어려움
  강제집행이 진행될 경우 거주자의 반발, 추가 소송 등이 발생할 가능성이 높으므로 대비가 필요합니다.
   

4. 정확한 대응이 필요한 명도소송, 전문가와 함께하세요

명도소송은 정비사업에서 불가피하게 발생할 수 있는 절차이지만, 올바른 법적 대응과 사전 협의를 통해 손해를 최소화할 수 있습니다. 이 소송은 법률적 판단과 전략적 접근이 중요한 영역이므로, 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다. 

법무법인 슈가스퀘어는 정비사업 관련 소송 경험이 풍부한 변호사들의 체계적인 법률 지원으로 문제 해결을 돕고 있습니다.  명도소송 및 기타 정비사업 관련 법적 문제로 고민하고 계시다면, 지금 바로 상담을 통해 최적의 해결책을 찾아보시길 바랍니다. 

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