“임차권등기 했는데도 보증금 못 받는다?” 대법원 판결로 본 전세금의 함정

[Sugar’s Preview]

이사하며 임차권등기를 했더라도 ‘점유’를 잃었다면 보증금 회수가 어려울 수 있다고요?

김 씨는 2년간 거주한 전셋집에서 이사하며 임차권등기를 마쳤습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않자, 김 씨는 보증보험을 통해 보증금을 돌려받았습니다. 그런데 이후 해당 주택이 경매에 넘어가자, 보험회사가 경매 매수인에게 보증금을 청구했고, 사건은 대법원까지 가게 됩니다. 과연 임차권등기만으로 임차인의 권리는 완전히 보호될 수 있을까요?

*위 사례는 판례를 바탕으로 이해를 돕기 위해 작성된 것으로, 실제 사실과는 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.

이번에 소개할 대법원 판결(2024다326398)은 임차권등기와 점유의 관계, 그리고 보증금 회수 가능성에 대한 중요한 기준을 제시했습니다. 전세 계약을 마무리하며 임차권등기를 고민하는 분들께 반드시 필요한 판례입니다.

1. 임차권등기 ≠ 대항력 유지 수단

주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 대항력을 가지기 위해서는 ‘주택 인도 + 주민등록’이라는 요건을 갖추고 이를 유지해야 합니다.

많은 임차인들이 “임차권등기를 하면 점유가 없어도 대항력이 유지된다”고 오해하지만, 대법원은 다음과 같이 분명히 밝혔습니다.

“점유를 상실한 이후 임차권등기를 마쳤다면, 과거의 대항력이 소급해 복원되는 것이 아니라, 새로운 대항력이 등기 시점부터 새로 발생한다.”

(대법원 2024다326398 판결)

즉, 점유를 잃은 상태에서 임차권등기를 한다면, 기존 대항력은 이미 소멸되었으며, 새로 생긴 임차권의 효력도 제한될 수 있습니다.

2. 사건의 경과

• 2017년 3월: 임차인 A는 주택에 입주하고 주민등록을 마쳐 대항력과 확정일자를 취득함.

• 2018년 1월: 해당 주택에 근저당권이 설정됨.

• 2019년 4월: 임차인 A는 이사를 하면서 점유를 상실하고, 이후에 임차권등기를 마침.

• 보증보험사는 A의 보증금을 대신 지급하고, 경매 매수인을 상대로 잔여 보증금을 청구함.

하지만 대법원은 이 청구를 인정하지 않았습니다.

3. 대법원의 핵심 판단

대법원은 다음과 같은 세 가지 이유를 근거로, 임차인의 청구를 배척했습니다.

(1) 점유가 상실되면 기존 대항력은 소멸한다.

주택임차인은 대항력 취득 후에도 점유를 계속 유지해야 하며, 이를 상실하면 대항력도 소멸됩니다.

(2) 점유 상실 후 임차권등기를 해도, 기존 대항력은 소급 회복되지 않는다.

임차권등기는 점유를 대신하는 새로운 대항력을 발생시키는 수단일 뿐, 과거의 대항력을 ‘복원’시키지 못하며, 등기 시점부터 새로 발생하는 권리에 불과합니다.

(3) 임차권등기보다 선순위인 근저당권이 존재하면, 임차권은 경매로 함께 소멸한다.

• 이 경우 경매 매수인은 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로 보증금을 승계할 의무가 없습니다.

4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

이 판결은 전세 계약 종료 후 임차권등기만으로는 보증금을 지킬 수 없을 수 있다는 현실을 보여줍니다.

보증금 반환의 우선순위는 권리자의 시기와 순위에 의해 결정됩니다. 이번 사례처럼 점유 상실 → 임차권등기 → 선순위 근저당권 존재 순서라면, 보증금 회수가 어려울 수밖에 없습니다.

따라서 다음과 같은 점들을 주의하셔야 합니다.

✅ 이사 전 점유를 끝까지 유지하세요.

점유 상실은 곧 기존 대항력의 소멸로 이어지며, 그 뒤 임차권등기를 해도 효력은 제한적입니다.

✅ 임차권등기는 ‘이사 전에’ 준비하세요.

점유를 유지한 상태에서 등기를 마쳐야 기존 대항력을 잇는 효과를 기대할 수 있습니다.

✅ 등기부등본 확인은 필수입니다.

자신보다 앞선 시점의 근저당권·전세권 등 우선순위 권리가 있다면, 보증금 보호는 더욱 어려워질 수 있습니다.

✅ 보증보험은 ‘만능’이 아닙니다.

보험사가 임차인에게 지급한 보증금을 회수하지 못할 수도 있으며, 이는 보험사의 구상권 행사에도 제약이 따를 수 있음을 의미합니다.

법무법인 슈가스퀘어는 임차인 여러분이 불이익 없이 권리를 지킬 수 있도록 계약서 검토부터 이사 후 등기 전략까지 전방위적인 법률 자문을 제공하고 있습니다. 전문가의 조언을 통해 분쟁을 예방하세요.

[상담문의]

• Tel: 02-563-5877

• H.P: 010-2931-5873

• 카톡 '법무법인슈가스퀘어' 검색! 또는 카카오톡 상담링크

• e-mail: help@sugar.legal

• 서울특별시 강남구 테헤란로113길 7 백암아트센터별관 2층