‘위장 세대분리’ 아닌데… 조합이 분양권 안 주면 어떻게 하나요?

재개발 사업에서 주민등록상 같은 세대이지만 실제 거주지가 다른 경우의 분양권 인정 기준을 살펴봅니다.

법무법인 슈가스퀘어

Apr 22, 2025

Contents

1. 재개발 분양권과 세대 기준, 왜 중요할까요?2. 사건의 구체적 내용 3. 대법원의 판단 4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

[Sugar's Preview]

주민등록상 같은 세대여도, 실제로 따로 살면 각각 분양권을 받을 수 있을까요?

20년 넘게 한 동네에 거주하던 A 씨는 성남시의 한 재개발 구역에 소유한 주택으로 인해 조합원 자격을 인정받았습니다. 그의 자녀들은 성인이 되어 각자의 삶을 꾸려가고 있었지만, 여러 이유로 주민등록은 A 씨의 주소지에 그대로 두고 있었습니다. 그러나 분양 신청 과정에서 조합은 "주민등록상 한 세대"라는 이유로 A 씨 가족에게 단 한 채의 분양권만 인정했습니다. 현실적으로 함께 살지 않는 가족인데, 이런 조합의 결정은 타당할까요?

*위 사례는 판례를 바탕으로 이해를 돕기 위해 작성된 것으로, 실제 사실과는 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.

최근 재개발 분양권의 세대 판단 기준과 관련해 대법원은 매우 중요한 판결을 선고했습니다. 오늘은 대법원 2025. 3. 27. 선고 2022두50410 판결을 통해, 실거주와 세대구성의 관계에 따른 분양권 인정 기준을 살펴보겠습니다.

1. 재개발 분양권과 세대 기준, 왜 중요할까요?

재개발 분양권, 재개발 세대 분리 인정 요건, 재개발 주민등록 세대분리 효력, 해외 거주자 재개발 분양권, 재개발 실질적 거주관계 판단

재개발 사업에서는 통상 '1세대 1주택' 원칙이 적용됩니다. 이는 투기 방지와 실수요자 보호라는 공익적 목적을 달성하기 위한 핵심 기준입니다. 하지만 '1세대'의 판단 기준이 모호하다면, 실거주하는 가족 구성원이 분양권에서 배제되거나, 반대로 위장 세대 분리로 투기를 조장할 위험도 존재합니다.

이번 사건에서도 조합은 주민등록상 세대 일치 여부만을 근거로 분양권을 제한했지만, 과연 이 같은 형식적 기준만으로 '1세대'를 판단하는 것이 타당한지는 계속 논란이 되어 왔습니다.

2. 사건의 구체적 내용

이 사건의 원고들은 성남시 재개발 정비구역 내 주택의 소유자들입니다. 원고 A 씨와 배우자 B 씨는 해당 구역 내 주택을 공유했고, A 씨의 동생 C 씨도 같은 정비구역 내 주택을 단독 소유하고 있었습니다. 이들은 2019년 9월, 각각 분양 신청을 했습니다.

그러나 조합은 주민등록상 B 씨와 C 씨가 동일 세대로 등재되어 있다는 이유로, A·B·C 씨 모두를 1세대로 간주했고, 이들에게 주택 1채만 분양하는 내용의 관리처분계획을 수립했습니다.

문제는, 해당 기준일 당시 B 씨는 미국에서 정주 중이었고, C 씨는 대한민국에서 혼자 살고 있었던 점입니다. 즉, 현실에서는 함께 거주하거나 생계를 공유하고 있지 않았던 것입니다.

3. 대법원의 판단

대법원은 원심과 달리 조합의 판단에 법리적 오류가 있다고 보아 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다.

대법원은 구 도시정비법 제39조 제1항 제2호, 제76조 제1항 제6호, 그리고 구 경기도 조례 제26조 제1항 제1호를 근거로, ‘1세대’, ‘하나의 세대’, ‘동일한 세대’의 의미는 단순히 주민등록 기재 여부가 아니라 실제 주거와 생계를 함께하는 실질적인 관계에 따라 판단해야 한다고 명확히 밝혔습니다.

만약 법령이 형식적 기준만을 따랐다면 ‘같은 주민등록표에 기재된 자’ 등으로 명시했을 것이라는 논리도 덧붙였습니다. 실제로 주거와 생계를 공유하지 않으면서 단지 주민등록만 같이 되어 있는 경우 여러 채의 주택을 분양받을 수 없도록 하기 위해서도, 실질 판단 기준이 필요하다는 취지였습니다.

또한 조합은 실제 세대 여부에 대한 확인을 위해 토지등소유자나 이해관계인의 의견을 듣고 추가 서류를 요구하는 등, 실질 판단을 위한 조사를 할 수 있는 지위와 권한이 있다고 보았습니다.

4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

이번 대법원 판결은 재개발사업에서 세대 판단 기준을 형식에서 실질로 전환한 첫 판례라는 점에서 중요합니다.

형식적인 주민등록만으로 세대를 판단하는 경우 위장 세대 분리를 통한 투기나, 정당한 재산권 행사 제한이라는 문제가 발생할 수 있습니다. 이번 판결은 ‘1세대 1주택’ 원칙의 취지를 해치지 않으면서도, 실질적인 독립세대의 권리를 보호할 수 있는 기준을 제시했다는 점에서 균형 잡힌 판단으로 평가됩니다.

조합 입장에서도 이제는 단순히 주민등록 등재 여부만을 기준으로 분양권을 제한하기보다, 실제 거주 및 생계 공유 여부를 확인하는 절차를 함께 마련해야 할 필요가 있습니다.

실제와 다른 주민등록 관계로 인해 재개발 분양권이 제한되었거나, 조합의 관리처분계획에 이의가 있는 경우에는 판례상 기준이 어떻게 정립되었는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 특히 실제 거주 형태, 생활 기반, 생계 분리 여부 등은 중요한 판단 요소가 되므로, 이를 입증할 수 있는 자료 확보가 무엇보다 중요합니다.

재개발 사업과 관련된 분쟁은 전문적인 법률 지식과 경험이 필요한 복잡한 사안입니다. 법무법인 슈가스퀘어는 풍부한 재개발 사업 관련 소송 경험을 바탕으로, 의뢰인의 권리를 최대한 보호하고 실질적인 해결방안을 제시해드리고 있습니다. 분양권 관련 문제로 고민하시는 분들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리겠습니다.

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