토지거래허가구역에서 집 사기 🏡 "실거주 하실게요" 실거주 의무 기간과 매매 시 주의점

서울이 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 경기 12개 지역도 마찬가지입니다.* 특히 기존에도 토지거래허가구역으로 지정돼 있었던 강남, 서초, 송파, 용산은 아파트 뿐 아니라 아파트와 동일 단지에 속한 연립다세대주택까지도 허가 대상이 됩니다. 이제 서울 경기에서 부동산을 매매한다는 것은 단순한 거래가 아니라, '실거주 의무'라는 책임이 따라옵니다. *2025.10.20부터 효력 발생

👉 규제 3종 세트가 뭐냐면요 🤯 조정대상지역, 투기과열지구, 토허구역… 우리 동네는 어떻게 되나요?

1. 토지거래허가구역 지정의 의미: '허가 없는 계약'은 무효

토지거래허가구역은 투기적인 거래를 차단하기 위해 설정된 구역으로, 이 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지(주거지역 60㎡ 초과)를 거래할 때는 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다.

1) 허가 없는 계약의 본질: 유동적 무효

중요한 개념은 '유동적 무효(流動的無效)'입니다. 허가구역 내에서 허가 없이 체결된 매매계약은 법률적으로 즉시 무효가 되는 것이 아니라, 허가를 받을 때까지 효력이 불확실한 '유동적 무효 상태'에 놓입니다.

• 취소/해제 문제: 이 상태에서는 매도인이나 매수인 모두 일방적으로 계약을 취소하거나 해제할 수 없습니다. 계약의 효력이 정지된 상태이기 때문입니다.

• 협력 의무: 당사자들은 관할 관청으로부터 허가를 얻기 위해 서류 제출 등의 협력 의무를 지게 됩니다. 이 협력 의무를 이행하지 않는다면, 상대방에게 손해배상 책임을 질 수도 있습니다.

• 예외적 상황: 허가를 회피하려는 특수한 사정(허가 배제·잠탈을 목적으로 한 거래 등)은 예외적으로 확정적 무효로 본다는 판례가 있습니다.
  *대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결

2) 계약금 반환의 안전장치: 허가 불허가 시 계약은 확정적 무효

만약 관할 관청이 토지거래 허가를 불허하는 결정을 내린다면, 그 계약은 확정적으로 무효가 됩니다. 이 경우, 이미 지급된 계약금은 매수인에게 안전하게 반환되어야 합니다. 이는 매수인이 계약금을 떼일 위험을 줄여주는 법률적 안전장치로 작용합니다.

2. 매수인의 숙제: '실거주 의무'와 이용 의무 기간

토지거래허가구역 내 주택을 매수하는 목적은 '투기'가 아닌 '실거주'여야 합니다. 

       ✔️주택 취득 (실거주) 목적 : 토지이용 의무기간 2년. 매수인이 직접 주택에 거주해야 함

• 사업용 토지 취득 : 토지이용 의무기간 4년. 허가받은 목적(건축 등)대로 이용해야 함

• 농업용 토지 취득 : 토지이용 의무기간 5년. 허가받은 목적(영농)대로 이용해야 함

1)  실거주 의무의 무게

주택을 취득하는 경우, 매수인은 허가를 받은 날로부터 2년간 그 주택에 직접 거주해야 합니다.

• 전세 불가: 이 의무 때문에 갭투자(전세를 끼고 매수하는 행위)는 원천적으로 불가능합니다. 매수인이 직접 입주하지 않고 전세 세입자를 들이면 실거주 의무를 위반한 것으로 간주됩니다. 현재 토지거래허가구역 내에서 전세를 낀 매물이 올라와 있다면, 허위 또는 불법 매물일 수 있으니 신중해야 합니다. 

• 위반 시 처벌: 의무 기간을 위반할 경우, 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있습니다.

2) 임대차 계약 잔여 기간 문제

만약 매수하는 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우, 임차인의 계약 잔여 기간이 실거주 의무 시작 시점과 충돌할 수 있습니다. 이로 인해 실거주가 2년 내 불가능해질 경우에 대비해야 합니다. 기존 임대차 계약의 해지 또는 만료 시점을 정확히 확인하고, 잔여 임대 기간에 대한 법률적 리스크를 확인하여야 합니다. 

법무법인 슈가스퀘어는 공인중개사 자격을 보유한 변호사가 부동산 계약서를 점검해드리는 슈가체크 서비스를 운영합니다. 온라인으로도 가능한 계약서 점검과 보완으로 든든하고 안전하게 거래하세요.

3. 매도인의 함정: 전매 제한 및 허가 외 거래 금지

토지거래허가구역에서의 매도인 역시 주의해야 할 사항이 많습니다. 특히 '이용 의무 기간'이 매도인의 거래 자유를 제한합니다.

1) 의무 기간 내 전매 제한

매도인이 이전에 주택을 취득할 때 실거주 목적으로 허가를 받았다면, 토지 이용 의무 기간(주택의 경우 2년)이 끝나기 전에는 원칙적으로 매도(전매)가 금지됩니다.

• 예외 조건: 부득이한 사유(이민, 질병 치료, 국가 사업 협조 등)가 인정되는 경우에만 예외적으로 매도가 허용될 수 있지만, 이는 관할 관청의 엄격한 심사를 거쳐야 합니다.

2) 허가 없이 체결한 계약의 불이행 문제

매도인이 허가를 받기 위한 협력 의무를 고의로 거부하거나, 허가 없이 계약을 체결한 뒤 변심하여 계약을 해제하려고 시도하는 경우가 많습니다.

• 대법원*은 토지거래허가구역 내 매매계약이 유동적 무효 상태일지라도, 매도인이 허가를 받기 위한 협력 의무를 부당하게 거부한다면, 매수인은 이를 이유로 계약 이행을 소송으로 청구할 수 있다는 입장입니다. 계약금을 포기하고 일방적으로 해제하는 것은 원칙적으로 불가능하다는 의미입니다.
  *대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등

4. 토지거래허가구역 거래의 안전한 내비게이션, 법무법인 슈가스퀘어

토지거래허가구역에서의 부동산 거래는 일반 매매와 달리 허가라는 행정 절차와 실거주 의무라는 법률적 제약이 결합된, 전문성을 요하는 분야입니다. 단 하나의 실수나 오해로 인해 수억 원의 자산 손실이나 이행강제금 부과로 이어질 수 있습니다.

법무법인 슈가스퀘어는 부동산 신탁, 매매, 개발, 시행, 건설 프로젝트 등 부동산 거래 전 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대한 풍부한 경험으로, 고객의 안전한 거래를 보장합니다.

• 계약서 검토 서비스: 고객에게 유리하고 안전한 계약 조건 검토 및 협상 지원

• 토지거래 허가 대리 및 자문: 허가 서류 작성 대리 및 관할 구청 소명 자료 검토, 불허가 시 법률적 대응 방안 마련

• 실거주 의무 충돌 해결: 기존 임대차 계약과의 충돌 시 법률적 해법 제시 및 계약서 특약 검토

• 유동적 무효 리스크 관리: 협력 의무 이행 및 계약 해제/취소의 법률적 가능성 진단, 분쟁 발생 시 소송 대리

공인중개사 자격을 보유한 대표변호사 및 파트너변호사가 토지거래허가구역 내 부동산 매수 및 매도에 관한 풍부한 경험을 바탕으로 현실적이고 안전한 법률 해법을 제시해 드리겠습니다.

[상담문의]

• Tel: 02-563-5877

• 카톡 '법무법인슈가스퀘어' 검색 또는 카카오톡 상담링크

• e-mail: help@sugar.legal

• 서울특별시 강남구 테헤란로113길 7 백암아트센터별관 2층