조합이 부채로 파산하면 조합원은 분담금을 환불 받을 수 있을까? 법률 대응 가이드

1. 지역주택조합 사업의 현실과 파산 위험

지역주택조합사업은 무주택자 또는 85㎡ 이하 1주택 소유자가 중심이 되어 토지를 매입하고 공동으로 아파트를 건설하는 구조입니다. 그러나 토지의 95% 이상을 확보해야만 사업계획 승인을 받을 수 있다는 까다로운 요건, 그리고 지속적으로 증가하는 사업비와 분담금 등으로 인해 많은 조합이 중도에 좌초되기 쉽습니다.

실제로 서울 지역에서 추진 중인 100여 개 조합 중 입주까지 마무리된 비율은 17% 내외에 불과하다는 분석도 있습니다. 최근에는 토지 사용 동의율 80% 이상을 확보한 조합조차 고금리와 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 거절 등으로 자금난에 빠지며 파산하는 사례가 잇따르고 있습니다.

그렇다면 이런 경우 조합원들은 어느정도까지 분담금을 돌려받을 수 있을까요? 

2. 지역주택조합 해산·파산 시 조합원의 법적 책임

원칙적으로 조합이 해산 총회 없이 파산하면, 조합원에게 직접 채무 책임을 묻기 어렵습니다.

하지만 최근 개정된 주택법 및 시행령에 따라, 조합 설립 이후 3년 내 사업계획 승인을 받지 못한 경우 해산 총회를 반드시 개최해야 하며, 이 과정에서 조합원별 청산금 부담이 구체적으로 확정됩니다. 이때 조합의 채권자들은 조합원을 상대로 대위청구를 할 수 있어, 조합원 개인이 책임을 떠안을 위험이 커졌습니다.

또한 지역주택조합은 법인격이 없는 ‘비법인 사단’임에도 불구하고 파산절차의 주체가 될 수 있어, 도산 과정에서 조합원들이 기존 분담금을 전액 상실하거나 추가 분담금까지 요구받는 경우도 있습니다.

3. 조합 탈퇴와 분담금 환불, 어떻게 접근해야 하나?

이러한 리스크를 줄이기 위해 일부 조합원들은 조합 탈퇴 소송을 제기하기도 하는데요.
실무상 법원이 조합원 탈퇴를 인정하는 주요 사유는 다음과 같습니다.

• 조합 측의 허위 보장 또는 약속 불이행 등 기망적 행위

• 계약 당시 조건 위반 또는 기만적 모집 문구 사용

반면 단순한 사업 지연이나 기대 수익 미달 등은 탈퇴 사유로 인정되지 않는 경향이 있으니 주의해야 합니다. 또 조합이 파산 직전 “이미 분담금은 모두 사용돼 환불할 수 없다”고 주장하는 경우도 많지만,

• 계약서 및 안내 자료에 환불 조건이 명시되어 있는지,

• 자금 사용 내역이 투명하고 정당했는지,

• 해산 여부와 남은 자산이 있는지 등을 종합적으로 검토하면, 법적 환불 가능성을 다툴 수 있습니다.

조합 분담금 환불 문제는 단순한 민사소송을 넘어서 회계·재무·법인 구조까지 종합적으로 분석해야 하는 고난도 사안입니다.

4. 조합 파산 대응, 법무법인 슈가스퀘어와 함께하세요

법무법인 슈가스퀘어는 부동산원스톱센터를 운영하며 지역주택조합 해산, 분담금 환불, 조합 탈퇴 소송 등과 관련하여 풍부한 경험을 쌓아왔습니다. 단순 소송 뿐 아니라, 조합의 재무 상태 분석, 회계 자료 검토 등 다각도의 법률 지원을 통해 실질적인 해결책을 제공합니다.

조합 파산으로 인해 분담금 환불이나 법적 대응이 필요한 상황이라면, 지금 바로 전문가의 도움을 받아보세요. 

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