저당부동산 제3취득자의 필요비·유익비 상환청구, 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.
최근 부동산 경매 시장에서 저당부동산 제3취득자의 권리 보호 문제가 주목받고 있습니다. 특히 필요비와 유익비 상환청구권 행사 방법에 대한 관심이 높아지고 있어, 대법원 2022다265093 판결을 통해 제3취득자의 비용상환청구권과 유치권 행사 가능성에 대해 알아보겠습니다.
1. 사건의 개요와 쟁점
저당부동산을 매수한 제3취득자가 건물 부지 조성을 위해 필요비와 유익비를 지출한 후, 근저당권이 실행되어 경매로 부동산을 잃게 된 사례입니다. 이때 제3취득자가 지출한 비용의 상환을 청구하고 유치권을 행사할 수 있는지가 핵심 쟁점이 되었습니다.
2. 사실관계의 전개
2016년 8월, 피고는 근저당권이 설정된 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 피고는 이 토지를 건물 부지로 조성하기 위해 상당한 비용을 투자했습니다.
그러나 2018년 9월, 해당 토지에 대한 근저당권 실행을 위한 경매절차가 개시되었고, 2019년 12월 원고가 경매를 통해 이 토지를 매수하게 되었습니다. 이후 원고와 피고 사이에 토지 인도를 둘러싼 분쟁이 발생했습니다.
3. 대법원의 판단
대법원은 민법 제367조를 근거로 다음과 같이 판시했습니다:
제367조(제삼취득자의 비용상환청구권) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
제3취득자의 비용상환청구권은 경매절차에서 배당받는 방법으로만 행사 가능
저당권설정자, 저당권자, 경매절차 매수인에 대한 직접적인 비용상환청구 불가
비용상환청구권을 근거로 한 유치권 행사 역시 인정되지 않음
4. 판결의 의의
이번 판결은 저당부동산 제3취득자가 권리를 행사하는 방법을 명확히 규명한 중요한 판결입니다. 특히, 필요비·유익비 우선상환청구권의 행사는 반드시 경매절차 내 배당요구를 통해 이루어져야 한다는 점을 분명히 했습니다.
따라서 제3취득자는 경매절차에서 배당요구를 해야 하며, 이를 배당요구 종기 전에 반드시 제출해야 합니다. 이번 판결은 부동산 거래의 안정성을 확보하고, 저당권 제도의 효율적 운영을 위한 중요한 기준이 될 것입니다.
5. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평
이번 판결은 민법 제367조의 의미를 분명히 한 판결입니다. 저당물의 제3취득자에게 허용되는 구제수단은 우선상환청구권이며, 제3취득자에게는 비용상환청구권이나 유치권이 인정되지 않는다는 점을 밝혔습니다.
즉, 민법 제367조의 표제에는 비용상환청구권이 기재되어 있지만, 그 실질적 내용은 경매절차에서 배당요구를 통해 매각대금에서 우선변제를 받는 우선상환청구권입니다. 경매절차상의 매수인 등에 대해 비용상환청구를 할 수 없고, 유치권 발생 요건인 채권(비용상환청구권)이 아니기 때문에 유치권 행사도 불가능하다는 것입니다.
민법 제367조에 의한 권리가 인정된 이상, 경매절차의 안정을 해칠 수 있는 유치권까지 인정할 필요는 없다는 고려와 학계의 비교법적 연구의 뒷받침에 의하여 나온 판결이라고 할 수 있습니다.
부동산 거래에서 예기치 못한 법적 분쟁에 직면하셨다면, 전문가의 도움을 받으시는 것이 중요합니다. 법무법인 슈가스퀘어는 풍부한 부동산 소송 경험을 바탕으로, 의뢰인의 권리 보호를 위해 최선을 다하고 있습니다.
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