양치승 관장 vs 강남구청: '기부채납' 분쟁, 결국 헬스장 폐업으로 끝난 이유는?

1. 강남구청 민간투자사업과 양치승 관장의 헬스장

2002년 강남구청은 주차장 등 공공시설 건립을 위해 민간사업자(A법인)와 기부채납 방식의 민간투자사업 계약을 체결했습니다. A법인은 20년간 무상 사용·수익권을 부여받고 건물을 건설했으며, 계약 종료 시 모든 임차인은 퇴거해야 한다는 특약이 포함됐습니다.

양치승 관장은 2018년 A법인과 임대차 계약을 맺고 헬스장 '바디스페이스'를 개업했지만, 2022년 11월 사용 기간 만료로 강남구청으로부터 퇴거 통보를 받았습니다. 이로 인해 그는 A법인을 형사 고소하고 강남구청을 상대로 법적 대응에 나섰습니다.

2. ‘임대인 지위’ 다툼, 법원의 판단은?

이 사건의 핵심 쟁점은 크게 세 가지였습니다. 

• 첫째, 임대차 계약 당시 A법인이 퇴거 의무를 고지했는지 여부. 

• 둘째, 건물 소유주가 강남구청으로 바뀌었을 때 임대인 지위가 승계되는지 여부. 

• 셋째, 이 분쟁에 상가건물 임대차보호법이 적용될 수 있는지 여부였습니다.

그러나 법원은 강남구청의 손을 들어주며 양 관장에게 퇴거 판결을 내렸습니다. 법원은 민간투자사업으로 조성된 건물에 대한 기존 판례와 동일한 논리를 적용했습니다. 이미 강남구 논현2호 주차장 민간투자사업과 관련한 법원 판결*은 "A법인이 강남구청으로부터 부여받은 관리운영권에 근거해 임차인에게 건물 일부를 임대했다가 이후 관리운영권을 상실하였다는 사정만으로 A법인의 임대인으로서의 지위를 강남구청이 승계했다고 볼 수 없다"고 판단했습니다. A법인은 관리운영권을 행사하던 운영자일 뿐, 강남구청이 임대인 지위를 승계할 의무가 없다고 판단한 것입니다.

기존 판례의 법리는 양 관장 사건에도 그대로 적용되었고, A법인에 대한 사기죄 고소 역시 고의성을 인정받지 못해 무혐의 처분으로 종결되었습니다. 결국 양 관장은 상가 임차인으로서 법적 보호를 받지 못하고 소송에서 패소하게 되었습니다.

*서울중앙지방법원 2014가단5305050, 2016가단5128202

3. 강제집행 통보, 양치승 관장 결국 폐업을 선택하다

법원의 최종 판결 이후, 강남구청은 양치승 관장에게 헬스장을 비워달라는 강제집행을 통보했습니다. 양 관장은 2025년 7월 25일, 자신의 소셜미디어에 안타까운 심경을 밝히며 헬스장 '바디스페이스'의 폐업을 공식화했습니다. 그는 "갑작스러운 강제집행 통보로 인해 1주일밖에 시간을 주지 않아 폐업을 결정했다"며 억울함을 호소했습니다. 이로써 양 관장은 보증금을 포함해 10억 원이 넘는 막대한 손실을 감당하게 되었고, 이 사건은 기부채납 사업의 맹점을 고스란히 드러낸 사례로 남게 되었습니다.

기부채납 사업은 민간 자본으로 공공시설을 조성하는 효율적인 방식이지만, 임차인 보호 측면에서는 심각한 법적 공백이 존재합니다. 계약 종료 시 지자체가 임대인 지위를 승계하지 않아, 상가 임차인은 계약갱신청구권이나 권리금 보호를 받을 수 없습니다. 때문에 기부채납 건물에 입주하려는 임차인은 계약 시 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 관리운영권 만료일과 퇴거 의무 조항

• 임대인(운영자)과 소유주(지자체)의 법적 관계

• 계약 시 법률 전문가의 사전 검토

4. 상가 임대차 분쟁, 법무법인 슈가스퀘어에서 해답을 찾으세요

양치승 관장 사건은 상가 임차인이 임대인의 복잡한 계약 관계를 알지 못해 얼마나 큰 피해를 입을 수 있는지 보여주는 안타까운 사례입니다. 기부채납과 같은 특수한 민간투자사업의 경우, 계약 전부터 법률 전문가의 꼼꼼한 검토가 필수입니다. 하지만 만약 이미 분쟁에 휘말렸더라도 포기해선 안 됩니다.

법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는 양치승 관장 사건과 같이 복잡한 구조의 상가 임대차 분쟁을 심층적으로 다뤄온 경험이 있습니다. 기부채납 약정서와 민간투자사업의 법적 특성을 정확히 파악하여 임차인의 권리를 보호할 전략을 제시하고, 보증금 반환, 손해배상 등 의뢰인의 피해를 최소화하여 최선의 결과를 이끌어내는 데 탁월한 전문성을 쌓아왔습니다.

예상치 못한 상가 임대차 분쟁에 직면하셨다면, 지체하지 마시고 법무법인 슈가스퀘어와 상담하세요. 기부채납 사업의 맹점 속에서도 임차인의 권리를 지켜낼 든든한 법률 파트너가 되어드리겠습니다.

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