국토부 집중 조사 시작! 수도권 부동산 불법 교란행위, 혹시 나도 조심해야 할까?

10·15 주택시장 안정화 대책 이후, 수도권 부동산 시장의 불법행위 및 시장 교란행위에 대한 집중 조사가 본격화됩니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 규제를 회피하려는 다양한 편법들이 등장할 우려가 커졌기 때문인데요.

주택 구매를 계획하거나 현재 부동산 거래를 진행 중인 분들이라면, 국토부와 관계기관(경찰청, 국세청, 금융위 등)이 중점적으로 들여다보는 부동산 교란행위의 유형을 정확히 파악하고, 법의 테두리 안에서 안전하게 거래할 수 있도록 각별히 주의해야 합니다. 

1. 국토부가 집중 점검하는 '부동산 시장 교란행위'의 핵심 유형

국토부는 최근 기획조사 및 현장점검을 확대하면서 특정 유형의 부동산 불법행위를 중점적으로 들여다보고 있습니다. 과거 조사 사례에서도 위법 의심 거래가 다수 적발되었던 만큼, 현재 진행 중인 거래에서는 더욱 엄격한 기준이 적용될 예정입니다. 주요 점검 대상 및 교란행위 유형은 다음과 같습니다.

❌ 편법 증여 및 특수관계인 간 부당 거래

• 부모 등 특수관계인으로부터 자금을 편법으로 지원받아 주택을 매수하는 행위 (증여세 탈루 의심)

• 특수관계인 간 차입금을 과다하게 설정하여 자금조달계획서에 기재하는 행위

• 실제 거래 없이 시세보다 높은 금액으로 부동산 거래를 신고하거나, 낮은 금액으로 '다운계약'을 신고하여 세금을 회피하는 행위 (가격·계약일 거짓신고 포함)

❌ 토지거래허가 관련 의무 위반

• 토지거래허가를 피하기 위해 계약일 등을 허위로 신고하는 행위

• 토지거래허가구역 내 주택 취득 후 허가 조건인 2년간의 실거주 의무를 이행하지 않는 행위

❌ 대출 규정 위반 및 법인 자금 편법 활용

• 대출 규제를 회피할 목적으로 기업 운전자금 대출 등 사업자 대출을 받아 개인적인 주택 매수 용도로 유용하는 행위

• 법인 명의를 이용해 대출을 받거나 주택을 매수하여 규제를 우회하는 행위

• 금융기관에 거짓으로 대출 용도를 소명하거나 증빙자료를 제출하는 행위

❌ 공인중개사법 위반 및 시세 조작

• '집값 띄우기' 등 불법적인 중개 행위를 통해 시장 가격을 조작하는 행위

• 부동산의 매매 시세 담합, 특정 중개업소 이용 강요 등 부동산 거래질서 교란행위

• 미등기 전매 등

부동산 교란행위는 시장의 건전성을 해치고 실수요자들의 피해를 유발하기 때문에, 정부는 관계기관과의 공조를 통해 위반 사실이 적발될 경우 대출금 즉시 회수, 신규 대출 금지, 과태료 부과, 징역 또는 벌금형 등 강력하게 대응합니다.

2. 안전한 부동산 거래를 위해 지금 당장 조심해야 할 것들

부동산 거래 당사자들은 집중 조사 시기에 불법행위에 연루되지 않도록 더욱 세심한 주의를 기울여야 합니다. 조사는 거래 당사자뿐만 아니라 공인중개사, 대출기관까지 확대되므로, 스스로의 책임감을 가지고 투명한 거래를 진행하는 것이 중요합니다.

✅ 자금조달계획서의 철저한 소명 및 증빙

자금조달계획서에 기재된 모든 항목, 특히 금융기관 대출이나 특수관계인 간 차입금 등은 그 출처와 사용 목적을 명확히 하고, 관련 증빙자료를 완벽하게 준비해야 합니다. 소명 자료가 부족하거나 의심스러울 경우 국토부의 기획조사 대상으로 선정될 수 있습니다.

✅ 정확한 거래 신고와 계약서 작성

실제 거래 가격과 계약일을 있는 그대로 신고해야 합니다. 업계약이나 다운계약 등 허위 신고는 과태료 부과는 물론 형사 처벌의 대상이 될 수 있습니다 (최대 3년 징역 또는 3천만원 이하 벌금).

✅ 대출금 용도 준수 및 투명한 자금 사용

사업자 대출, 전세자금 대출 등 대출을 받은 경우, 그 목적 외에 주택 매수 등 다른 용도로 유용하는 행위는 절대 금물입니다. 대출금은 약정된 용도로만 사용해야 하며, 위반 시 대출금 회수 등의 불이익을 당합니다.

✅ 토지거래허가구역 내 실거주 의무 이행

토지거래허가구역 내 주택을 취득한 경우, 허가일로부터 4개월 이내 입주하고 2년간 실거주 의무를 충실히 이행해야 합니다. 

3. 촘촘해지는 규제, 법무법인 슈가스퀘어와 함께 안전한 부동산 거래를!

부동산 규제는 더욱 촘촘해지고, 불법행위 위반에 대한 처벌 수위도 높아지고 있습니다. 강화되는 규제 속에서 실수로라도 시장 교란행위에 연루되지 않도록 세심한 주의와 전문가의 조력이 필요합니다. 거래를 앞두고 법적 리스크에 대한 불안한 마음이 크시다면, 지금 법무법인 슈가스퀘어와 상담하세요.

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