“계약금 2배면 파기 가능?” 위약금·위약벌·손해배상 예정 차이 총정리

“계약금 2배만 물어주면 언제든 계약을 깨도 되는 거 아닌가요?”

부동산 매매, 가맹계약, 임대차계약을 체결할 때 가장 자주 등장하는 질문입니다.

하지만 실무에서는 계약금, 해약금, 예약금, 위약금, 손해배상 예정이라는 용어가 혼용되면서, 정작 본인이 어떤 법적 약정을 체결했는지 정확히 알지 못하는 경우가 적지 않습니다.

특히 2022년 대법원 전원합의체 판결 이후, 위약벌에 관한 판단 기준이 정리되면서 위약금 조항의 해석과 감액·무효 가능성에 대한 실무 흐름도 크게 달라졌습니다.

이 글에서는 다음과 같은 질문을 중심으로 계약금 관련 개념을 정리합니다.

• 계약금 2배로 언제든 계약 해제가 가능한지

• 계약금과 예약금은 무엇이 다른지

• 위약금·손해배상 예정·위약벌의 차이는 무엇인지

• 위약벌도 줄일 수 있는 경우가 있는지

Q1. “계약금”을 주고받으면 무조건 2배 해제가 가능한가요?

결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다.

민법 제565조가 정하는 것은 이른바 "해약금" 기능을 가진 계약금에 한정되며, "이행에 착수하기 전까지만" 가능합니다.

즉, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 반환함으로써 계약을 해제할 수 있지만, 중도금 지급, 소유권 이전 준비 등 이행에 착수한 이후에는 더 이상 적용되지 않습니다.

이 시점을 넘기면 문제는 계약 해제가 아니라 채무불이행에 따른 손해배상 문제로 전환됩니다.

또한 계약서에 단순히 “계약금”이라고 적혀 있더라도, 계약금을 위약금으로 본다는 특약이 있거나 계약 구조상 손해배상 예정 또는 위약벌로 기능하는 경우에는 민법 제565조가 적용되지 않을 수 있습니다.

결국 “계약금 2배로 끝나는지” 여부는 계약서에서 해당 금원이 어떤 성질로 규정되어 있는지에 따라 달라집니다.

Q2. “예약금”은 계약금과 무엇이 다른가요?

예약금은 본계약 체결 시 지급되는 계약금과 달리, 본계약 이전의 ‘예약 단계’에서 교부되는 금원을 의미합니다. 계약 성립의 증거로 사용되기도 하지만, 일반적으로는 예약을 이행하지 않을 경우 지급하기로 한 위약금적 기능을 가지며, 판례는 특별한 사정이 없는 한 이러한 예약금을 손해배상액의 예정으로 추정하고 있습니다.

예컨대 택지개발지구 분양신청금이나 아파트 청약 단계의 신청금은 모두 “예약 단계의 금원”으로서, 예약 불이행 시 적용되는 손해배상 예정으로 해석된 사례가 대표적입니다.

실무에서는 예약금이 본계약 체결 시 계약금의 일부로 전환되기도 하고, 예약 단계에서 불이행이 발생하면 손해배상 예정 조항으로 작용하는 경우가 대부분입니다.

따라서 예약금이 과도하다고 판단되는 경우에는 민법 제398조 제2항에 따라 감액될 수 있으며, 예약금이 곧바로 계약금(해약금)과 동일한 효력을 가지는 것은 아닙니다.

이처럼 예약금의 효력은 계약서 작성 방식과 당사자의 의사에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 단계별 금원의 성격을 정확히 구분하는 것이 중요합니다.

Q3. 위약금, 손해배상 예정, 위약벌은 어떻게 다른가요?

계약서에는 ‘위약금’, ‘손해배상 예정’, ‘위약벌’이라는 표현이 혼재되어 사용됩니다.

그러나 법적 성질과 효과는 명확히 다릅니다.

민법 제398조 제4항에 따라, 계약서에 단순히 “위약금”이라고만 기재되어 있다면 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 추정됩니다.

1) 손해배상액의 예정 (민법 제398조)

손해배상액의 예정이란, 채무불이행이 발생할 경우 지급할 손해배상액을 미리 정해 두는 약정을 말합니다.

• 채무불이행 사실만 입증하면 예정액을 청구할 수 있음

• 원칙적으로 예정액을 초과하는 추가 손해배상 청구는 불가

• 예정액이 부당하게 과다한 경우, 법원이 직권으로 감액 가능(민법 제398조 제2항)

2) 위약벌

위약벌은 손해를 보전하기 위한 것이 아니라, 채무 이행을 강제하기 위한 제재(벌칙)로 정해지는 금원입니다.

손해배상액의 예정과 구별되는 핵심 차이는 다음과 같습니다.

• 손해배상과 별도로 중복 청구 가능

• 민법 제398조 제2항에 따른 감액 규정 적용 불가

• 다만, 약정 금액이 지나치게 과도한 경우에는 민법 제103조(공서양속 위반)를 이유로 전부 또는 일부 무효 가능

위약벌로 해석되는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

• 계약서에 손해배상 예정 조항이 따로 있고, 그와 별도로 위약금 조항이 존재하는 경우

• 실손해 배상을 전제로 하면서 추가로 위약금을 부과하는 구조인 경우

• 위약금을 손해배상액의 예정으로 보면 이중배상이 되는 경우

Q4. 손해배상 예정은 감액이 가능한데, 위약벌도 줄일 수 있나요?

결론부터 정리하면 구조가 다릅니다.

1) 손해배상 예정액

손해배상액의 예정은 민법 제398조 제2항에 따라, 부당하게 과다한 경우 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다.

따라서 손해배상 예정액이

• 계약 내용과 비교해 과도하거나

• 실제 예상 손해에 비해 지나치게 크다면

법원은 당사자의 주장 여부와 관계없이 직권으로 감액할 수 있습니다. 감액 여부는 사실심 변론종결 당시를 기준으로 판단됩니다.

2) 위약벌

위약벌은 손해배상과 달리, 채무 이행을 강제하기 위한 ‘벌(제재)’이라는 점에서 성격이 다릅니다. 위약벌은 2022년 대법원 전원합의체 판결에 따라, 민법 제398조 제2항을 유추적용하여 감액할 수는 없습니다. (대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결). 다만, 위약벌이라고 해서 무조건 유효한 것은 아닙니다.

최근 판례는, 위약벌이 당사자의 지위·계약 구조·실제 손해와 비교해 현저하게 과도한 경우, 그 전부 또는 일부를 민법 제103조(공서양속 위반)를 이유로 무효로 보고 있습니다.

이 경우 형식은 ‘무효’이지만, 실무상으로는 감액과 유사한 효과가 발생합니다.

실제로 다음과 같은 유형에서 이 논리가 축적되고 있습니다.

• 프랜차이즈 계약에서 가맹점주에게 과도하게 부과된 위약벌

• 연예인·아티스트 전속계약에서 계약 해지 시 수십억 원대 위약벌 약정

계약서 한 줄의 효과는 생각보다 크고 무겁습니다. 계약금·위약금·위약벌 조항은, 사안에 따라 수천만 원에서 수십억 원까지 결과를 갈라놓는 핵심 쟁점이 되는 경우가 적지 않습니다.

이미 계약서에 서명한 이후라면, 단순히 조항의 문언만 볼 것이 아니라 어디까지 법적으로 다툴 수 있는지, 어떤 논리로 감액 또는 무효를 주장할 수 있는지에 대한 정밀한 검토가 필요합니다.

법무법인 슈가스퀘어는 계약금·위약금·위약벌·손해배상 예정 조항과 관련된 분쟁에서, 조항의 법적 성질 분석부터 감액·무효 가능성 검토, 소송 전략 수립까지 종합적인 법률 자문과 소송 대리를 제공하고 있습니다.

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