유치권 분쟁 가이드 ② 유치권을 행사하려고 건물을 ‘다른 사람에게 임대’해도 되나요?

유치권 상담을 하다 보면 “직접 살기 어렵다면 세를 줘도 되나요?”, “임대를 해도 점유가 유지되나요?”라는 질문을 정말 많이 받습니다. 유치권은 ‘점유’를 통해 담보를 확보하는 제도이기 때문에 사용·대여가 언제 허용되고 언제 금지되는지가 매우 중요한데, 임대와 보존 사용이 어떻게 구별되는지 오해가 많은 영역입니다. 오늘은 이 부분을 알기 쉽게 정리해 드립니다.

1. 유치권자가 유치물을 다른 사람에게 임대해도 되나요?

유치권 상담에서 가장 많이 받는 질문이 바로 “직접 점유하기 어렵다면 세를 줘도 되나요?”라는 것입니다. 그러나 법적으로는 유치권자가 유치물을 임대하는 행위는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 이는 민법 제324조가 유치권자의 사용·대여를 엄격히 제한하고 있기 때문입니다.

민법 제324조 제2항은 “유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다”고 규정하면서, 예외적으로 유치물의 보존에 필요한 사용만 허용하고 있습니다. 여기서 ‘채무자’는 단순히 금전 채무자를 의미하는 것이 아니라, 유치물의 소유자처럼 처분권을 가진 자를 포함하는 개념으로 보아야 합니다. 따라서 유치권자가 유치물을 타인에게 임대하려면, 반드시 그 건물의 소유자의 승낙이 필요합니다.

판례도 이 점을 굉장히 명확하게 하고 있습니다. 대법원은 “유치권자는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 권한이 없다”고 반복적으로 판시했고, 소유자의 동의 없이 유치권자가 임대차계약을 체결한 경우 그 임대차는 소유자에게 전혀 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다(대법원 2011다94700 판결). 즉, 유치권자가 몰래 임대한 건물에 들어와 있는 임차인은 소유자에게 대항할 수 없고, 언제든 퇴거 요구를 받게 됩니다.

임대가 허용되지 않는 또 하나의 이유는, 임대는 임차인에게 독립적인 점유·사용권을 부여한다는 점입니다. 이는 어디까지나 건물의 관리·보존을 위한 사용을 허용한 민법 제324조 단서의 취지와 전혀 맞지 않습니다. 실제로 서울고등법원 2014나12050 판결에서도 소유자의 승인 없이 이루어진 임대는 “보존에 필요한 범위를 넘는 사용”이며, 그 결과 해당 유치권은 소멸한다고 명확히 보았습니다.

결론적으로, 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치권은 소멸될 수 있으며, 이는 유치권 자체를 위태롭게 만드는 중대한 위반 행위입니다. 따라서 유치권자는 유치물 임대에 대해 특히 주의해야 하며, 임대가 필요한 사정이 있다면 반드시 소유자의 승낙을 받아야 합니다.

2. 채무자가 동의했다면 괜찮지 않나요?

유치권과 관련한 임대 문제에서 자주 오해되는 부분이 바로 “채무자가 괜찮다고 했으니 임대해도 되지 않나요?”라는 질문입니다. 그러나 법적으로는 채무자의 동의만으로는 전혀 충분하지 않습니다. 유치권은 본질적으로 유치물의 소유자에게 영향을 미치는 담보물권이기 때문에, 유치물의 사용·대여·임대에 관하여 승인권을 가진 사람은 ‘채무자’가 아니라 소유자이기 때문입니다.

민법 제324조 제2항이 규정하는 ‘채무자’는 단순히 공사대금 채무자처럼 금전 채무를 부담하는 사람만을 의미하지 않고, 유치물의 처분권을 가지는 유치물 소유자까지 포함하는 개념으로 해석해야 합니다. 따라서 소유자의 권리를 침해할 수 있는 임대 행위는 반드시 현재의 유치물 소유자 본인의 승낙이 있어야만 적법해집니다.

대법원 판례도 이 부분을 매우 명확하게 하고 있습니다. 대법원 2011다94700 판결은, 유치권자가 건물을 임대하고 그 임차인이 유치권을 근거로 건물 인도청구를 거절하려면 임대 당시 건물의 소유자 또는 그 후 소유자가 된 사람의 승낙을 받았다는 점을 입증해야 한다고 판단했습니다. 공사대금 채무자(발주자)가 “임대해도 괜찮다”고 동의한 사실만으로는 민법 제324조 제2항이 요구하는 승낙이 있었다고 볼 수 없다는 것입니다. 즉, 법적으로 의미 있는 승낙권자는 채무자가 아니라 건물의 소유자입니다.

이 법리를 실무에 적용하면, 공사 발주자가 임대에 동의했더라도 소유자가 아닌 이상 그 동의는 아무 효력이 없습니다. 더 나아가, 건물 소유자가 바뀐 경우라면, 새로운 소유자로부터 다시 승낙을 받아야 하고, 종전 소유자의 동의만으로는 새 소유자에게 대항할 수 없습니다. 유치물의 소유권 변동이 있을 수 있는 만큼, ‘누가 소유자인지’와 ‘그 소유자의 명시적 승낙이 있는지’가 임대 적법성 판단에 핵심이 됩니다.

따라서 유치권자가 유치물을 임대하려는 경우, 반드시 현재 소유자의 명시적 승낙을 받아야 하며, 채무자의 동의만으로는 법적 요건을 충족할 수 없습니다. 이를 간과하면 유치권 자체가 소멸될 위험까지 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3. 보존을 위한 임대라면 허용되나요?

유치권 실무에서 종종 “사람이 없으니 보존을 위해 다른 사람을 살게 한다”는 설명을 듣게 됩니다. 그러나 법적으로 임대와 점유보조자를 통한 보존 사용은 전혀 다른 개념으로 취급됩니다. 임대는 임차인에게 독립적인 점유권을 부여하는 반면, 점유보조자는 유치권자의 지시 아래 유치물을 관리하는 존재에 불과하기 때문에, 두 행위의 법적 성질과 효력은 크게 다릅니다.

임대의 경우 임차인은 자신을 위해 건물을 사용·수익할 지위를 가지며, 유치권자의 지시를 따를 의무가 없습니다. 즉, 임차인은 독립된 점유자이고, 유치권자는 점유를 사실상 상실하게 됩니다. 반면 점유보조자는 민법 제195조가 정의하듯, 가사·영업 등 유사한 관계에서 타인의 지시를 받아 물건을 지배하는 사람으로서, 법은 점유보조자를 점유자로 보지 않고 유치권자만을 점유자로 봅니다. 따라서 유치권자가 가족이나 직원 등 점유보조자를 통해 건물을 관리하는 것은 가능하지만, 임차인에게 건물을 맡기는 것은 전혀 다른 법적 효과를 발생시킵니다.

결국 “보존을 위해 살게 했다”는 설명만으로 임대가 적법해지지는 않습니다. 법원은 일관되게 임대는 소유자의 승낙 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반하는 행위이며, 이러한 위반은 유치권 소멸사유가 된다는 점을 강조하고 있습니다. 따라서 유치권을 유지하려면 임대와 점유보조자 사용의 구별을 명확히 이해하고, 소유자의 승낙 없이 임대를 하는 일이 없도록 주의해야 합니다.

4. 점유보조자를 두는 것은 왜 괜찮나요?

유치권에서 ‘점유’는 성립요건이자 존속요건이기 때문에 매우 중요한 요소입니다. 그런데 유치권자가 직접 건물에 머물기 어렵거나, 인력이 부족해 관리가 어려운 경우가 적지 않습니다. 이러한 상황에서 유치권자는 가족이나 직원 등 ‘점유보조자’를 통해 유치물을 관리·점유하도록 하는 방식을 선택할 수 있는데, 법은 이러한 점유 방식도 인정하고 있습니다.

민법 제195조는 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람을 ‘점유보조자’로 규정하고 있으며, 이러한 경우에는 점유보조자가 아니라 지시를 내리는 사람만이 점유자로 평가됩니다. 즉, 점유보조자가 건물에 거주하거나 관리하더라도 법률상 점유자는 유치권자이므로, 유치권의 성립요건 중 ‘점유’는 계속 충족됩니다. 따라서 유치권자가 가족이나 직원 등을 통해 건물을 관리하는 것은 원칙적으로 문제가 되지 않습니다.

점유보조자와 임차인의 차이는 매우 명확합니다. 점유보조자는 독립된 점유권이 없고, 유치권자의 지시 아래 건물을 관리·보존하는 역할에 머무릅니다. 반면 임차인은 임대차계약을 통해 건물을 자신의 이익을 위해 독립적으로 사용·수익할 권리를 가지며, 유치권자의 지배에서 벗어나 있습니다. 이러한 차이 때문에 점유보조자를 통한 사용은 법이 허용하는 ‘보존 사용’으로 인정되지만, 임대는 별개의 법적 효과를 가지게 됩니다.

다만, 점유보조자로 인정되려면 실제로 유치권자의 지시를 받아 건물을 관리하고 있다는 사실관계가 뒷받침되어야 합니다. 점유보조자가 독립적으로 건물을 사용하거나, 차임을 지급받는 형태로 운영된다면 이는 점유보조자가 아니라 임차인으로 평가될 수 있습니다. 그 순간 법적 성질이 완전히 달라지므로, 유치권자는 민법 제324조 제2항 위반으로 유치권 소멸 위험을 감수해야 할 수 있습니다.

5. 소유자의 승낙 없이 임대한 경우 어떤 효과가 발생하나요?

유치권자가 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대하면 법적으로 매우 중대한 문제가 발생합니다. 민법은 유치권자의 사용·대여를 엄격히 제한하고 있으며, 이를 위반하면 유치권 자체가 소멸할 수 있습니다. 뿐만 아니라 임차인 역시 법적 보호를 받기 어렵기 때문에, 실제 분쟁에서는 임대행위의 적법성 여부가 핵심 쟁점으로 다뤄집니다.

유치권자가 소유자의 동의 없이 유치물을 임대한 경우, 임차인은 법적으로 보호받지 못합니다. 대법원은 소유자의 승낙 없는 임대차는 적법한 점유권원을 갖춘 것으로 볼 수 없다고 명확히 판시한 바 있으며, 이는 임차인이 소유자의 인도청구에도 대항할 수 없음을 의미합니다. 결국 임차인은 건물을 넘겨야 하고, 임대차에 따른 보호도 받지 못하게 됩니다. 실무에서도 같은 취지로, 소유자의 승낙 없이 유치권자로부터 부동산을 임차한 사람은 인도청구나 부당이득 반환청구에 대항할 수 없다는 판결이 반복적으로 나오고 있습니다.

소유자의 승낙 없이 체결된 임대차는 소유자에게 효력이 미치지 않기 때문에 임차인은 보증금도 보호받지 못할 위험이 큽니다. 임차인은 유치권자에게만 보증금 반환을 요구할 수 있는데, 유치권자가 유치권을 상실하거나 이미 무자력 상태에 있는 경우 보증금 회수가 사실상 불가능해질 수 있습니다. 이 때문에 유치권자가 소유자의 승낙 없이 임대한 건물의 임차인은 재산상 큰 손해를 입는 사례가 적지 않습니다.

경매가 진행되는 경우에도, 소유자의 승낙 없이 임대한 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다. 대법원은 이러한 점유가 경락인에게 대항할 수 있는 권원에 해당하지 않는다고 명확히 판단하였으며, 이는 경매 후 임차인이 즉시 명도 대상이 될 수 있음을 의미합니다. 따라서 유치권자의 무단 임대는 임차인에게도 큰 법적 위험을 초래합니다.

결국 유치권자가 소유자의 승낙 없이 임대행위를 하면 유치권 자체가 소멸될 수 있으며, 임차인은 점유권을 인정받지 못해 건물을 반환해야 하고 보증금도 회수하지 못할 위험이 있습니다. 법은 유치권의 사용·대여를 엄격히 제한하고 있기 때문에, 유치권자가 유치물을 임대하려는 경우에는 반드시 소유자로부터 명시적이고 확실한 승낙을 받아야 합니다.

6. Sugar’s Recipe | 슈가 변호사의 총평

유치권은 점유를 통해 담보를 확보하는 제도인 만큼, 유치권자가 유치물을 어떻게 점유·사용하는지는 유치권의 존속 여부에 직접적 영향을 미칩니다. 따라서 유치권자는 자신의 점유 행위가 법률상 허용되는 범위에 있는지, 소유자의 승낙이 필요한지, 부당이득 문제가 발생하는지 등을 명확히 검토할 필요가 있습니다.

우선 유치물에 직접 거주할 것인지, 아니면 점유보조자를 통해 관리할 것인지를 결정해야 하며, 점유보조자를 활용하는 경우라면 점유보조 관계임을 서면으로 명확히 해 두어야 합니다. 이 관계가 임대차로 오인되는 순간, 유치권 소멸 위험이 발생할 수 있기 때문입니다. 또한 점유보조자에게 독립적인 사용권을 부여하거나 대가를 받는 행위는 임대에 해당할 여지가 있으므로 특히 주의가 필요합니다.

가능하다면 소유자로부터 명시적인 승낙을 받아 두는 것이 가장 안전한 방식입니다. 유치물의 소유권이 이전된 경우에는 새로운 소유자의 승낙을 별도로 받아야 하며, 이는 실제 분쟁에서 자주 간과되는 부분입니다. 유치권자의 유치물 사용으로 인해 발생하는 차임 상당의 부당이득 문제도 실무상 중요한 쟁점인데, 이는 통상적으로 피담보채권에서 공제하는 방식으로 정산됩니다. 유치권 행사 기간이 길어질수록 부당이득액이 커지므로, 정산방식이나 산정기준을 사전에 합의해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

한편 유치권자가 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우, 소유자는 민법 제324조 제3항에 따라 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 유치권자는 소유자의 명시적·묵시적 승낙이 있었다는 점을 입증하거나, 해당 사용이 임대가 아니라 점유보조자에 의한 점유였다는 점을 주장하는 방식으로 대응하게 됩니다. 또는 사용이 유치물의 보존에 필요한 범위에 속한다는 점을 주장할 수도 있으나, 이는 판례상 제한적으로만 인정되는 만큼 신중히 접근해야 합니다.

유치권은 점유를 기반으로 성립·존속하는 담보제도이기 때문에, 점유를 제3자에게 임대 방식으로 넘기는 순간 유치권이 흔들리기 시작합니다. 실무에서는 ‘보존 사용인지’, ‘임대인지’, ‘점유보조자인지’, ‘소유자의 승낙이 있었는지’가 핵심쟁점이 되며, 이를 잘못 판단하면 유치권 소멸뿐 아니라 임차인·소유자와의 민사 분쟁까지 동시에 발생할 수 있습니다.

법무법인 슈가스퀘어는 유치권 성립·소멸, 점유보조자 활용, 임대 행위의 적법성 등 유치권 전반에 걸친 분쟁을 다수 처리한 경험을 바탕으로 보존 사용의 인정 여부, 임대 위험성, 실무적 대응 전략 등을 체계적으로 자문해 드리고 있습니다. 유치권과 점유 문제는 작은 오해가 큰 법적 리스크로 이어질 수 있으므로, 판단이 어려운 경우에는 전문가의 검토를 권합니다.

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