유치권 분쟁 가이드 ① 유치권 행사하려고 주택을 점유하면 월세를 내야 하나요?

많은 분들이 유치권을 유지하려면 건물을 점유해야 한다고 하던데, 그럼 집을 점유하고 있는 동안 월세는 어떻게 되는지, 또 본인이 직접 살기 어렵다면 다른 사람을 들여서 대신 점유하게 해도 되는지 등에 대해 질문하시는데요. 관련 법리와 판례를 보면 기준이 비교적 명확합니다. 아래에서 하나씩 정리해 보겠습니다.

1. 유치권을 행사하려고 주택에 들어가 살아도 되나요?

많은 분들이 “유치권을 행사하려면 건물을 점유해야 한다는데, 그럼 실제로 집에 들어가 살아도 되나요?”라고 질문하십니다. 결론부터 말하면 직접 거주하는 것은 법적으로 허용되고, 오히려 ‘보존에 필요한 사용’으로 인정되는 경우가 많습니다.

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건과 관련된 채권을 변제받을 때까지 반환을 거절할 수 있는 권리입니다(민법 제320조 제1항). 이때 ‘점유’는 유치권 성립과 존속의 핵심 요건으로, 사회통념상 그 사람이 사실상 지배하고 있다고 볼 수 있는 객관적 상태를 말합니다(대법원 2011다44788 판결). 직접 점유뿐 아니라 간접점유도 인정되며, 임대차계약 등이 종료되었더라도 직접점유자가 물건을 반환하기 전까지는 간접점유가 사라지지 않습니다(대법원 2019다205329 판결).

문제는 유치권자가 점유를 유지하기 위해 실제 주택을 사용하는 것이 가능한가인데, 민법 제324조 제2항은 “유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하거나 대여할 수 없지만, 유치물의 ‘보존에 필요한 사용’은 예외적으로 허용된다”고 규정합니다. 여기서 중요한 판례가 있습니다.

대법원은 “유치권자가 유치물인 주택에서 직접 거주하는 것은 특별한 사정이 없는 한 ‘보존에 필요한 사용’에 해당한다”고 판시했습니다(대법원 2009다40684 판결).

그 이유는 건물은 사람이 거주하지 않으면 더 빨리 훼손될 수 있고, 상태를 직접 확인하고 관리하기 위해 거주하는 것이 보존에 유리하기 때문입니다. 따라서 유치권자가 주택에 들어가 점유를 유지하면서 거주하는 행위는 원칙적으로 적법한 유치권 행사에 해당합니다.

정리하면, 유치권을 행사하고자 주택에 직접 거주하는 것은 법에서 금지하는 ‘임의 사용’이 아니라, 오히려 인정되는 ‘보존에 필요한 사용’에 해당하므로 허용됩니다.

2. 직접 살아도 되는데, 그러면 월세는 안 내도 되는 건가요?

하지만 많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다. 유치권이 있다고 해서 그 건물을 마치 자신의 것처럼 사용·수익할 권리까지 생기는 것은 아니라는 점입니다. 유치권은 어디까지나 담보물권으로서 점유를 유지함으로써 채무자에게 변제를 압박하는 기능을 할 뿐, 점유자가 그 건물에서 경제적 이익을 누릴 수 있도록 하는 제도는 아닙니다.

이 때문에 대법원은 오래전부터 일관되게, 유치권자가 유치물에서 얻은 이익—예컨대 주택을 점유하면서 얻는 ‘월세에 상당하는 경제적 가치’—는 특별한 사정이 없으면 부당이득에 해당하며 소유자에게 반환해야 한다고 보고 있습니다(대법원 2009다40684 등).

즉, 유치물에 들어가 사는 것이 허용된다고 해서 그것이 곧 ‘무료 거주’가 허용된다는 의미는 전혀 아니라는 것입니다. 유치권자가 점유를 유지하는 과정에서 자연스럽게 얻게 된 경제적 이익이 있다면, 이는 결국 채권액에서 공제되거나 별도의 부당이득 반환으로 처리되어야 합니다.

실무에서는 보통 공사대금채권 등 피담보채권에서 차임 상당액을 공제하는 방식으로 정산합니다. 예컨대 유치권자가 1억 원의 공사대금채권을 갖고 있는데, 점유 기간 동안 주택을 사용함으로써 월세 상당액 1,000만 원의 가치를 얻었다면 실제 받을 수 있는 채권액은 9,000만 원으로 줄어드는 방식입니다. 이는 유치권 자체가 점유를 정당화할 뿐, 점유자의 경제적 이득까지 보호하는 권리가 아니기 때문입니다.

정리하면, 유치권을 이유로 주택에 들어가 사는 것은 법적으로 허용되지만, 그 거주로 인해 발생한 경제적 이익은 결국 돌려줘야 한다는 것이 판례와 실무의 공통된 입장입니다. 쉽게 말해, “살 수는 있지만 월세 상당액은 인정되지 않는다”가 아니라, “살 수는 있지만 그 월세 가치는 결국 반환해야 한다”라는 개념이 보다 정확한 설명입니다.

3. 보존 목적이라고 하면 월세를 안 돌려줘도 되는 것 아닌가요?

유치권을 행사하는 사람이 “보존 목적이라면 내가 얻은 월세 상당 이익을 굳이 돌려줄 필요가 없는 것 아니냐”라고 묻는 경우가 많습니다. 하지만 민법과 판례의 구조를 정확히 보면, ‘보존에 필요한 사용’이 허용된다는 사실과 ‘경제적 이익을 반환해야 한다’는 결론은 서로 전혀 충돌하지 않습니다.

민법 제324조 제2항 단서는 유치권자가 소유자의 승낙 없이도 유치물을 보존에 필요한 범위 내에서 사용할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이는 유치권자가 점유를 유지하는 과정에서 유치물을 적절히 관리할 필요가 있기 때문이지, 그 사용을 통해 발생하는 경제적 이익까지 무상으로 취득하라는 의미는 아닙니다. 쉽게 말해, “사용 자체는 허용하되, 그 사용으로 인한 이익까지 공짜로 가져가라는 취지”는 아니라는 것입니다.

법리적으로 보면 그 이유도 명확합니다. 유치권은 어디까지나 담보물권입니다. 담보물권은 목적물의 담보가치를 향유할 수 있는 권리는 부여하지만, 목적물의 사용가치까지 향유할 권리를 부여하는 것은 아닙니다. 다시 말해, 유치권자는 건물을 점유할 수는 있지만, 점유함으로써 자연스럽게 얻게 되는 경제적 이익을 자기 것으로 삼을 법적 근거는 없습니다. 그래서 민법상 부당이득 규정(제741조 이하)이 작동하게 됩니다.

결국 보존 목적의 사용이라고 해서 월세 상당액을 돌려주지 않아도 되는 것은 아니며, “보존 때문에 사용할 수는 있지만, 그 사용에 경제적 가치가 있으면 그 가치는 반환해야 한다”는 것이 대법원과 학계, 그리고 실무의 일관된 결론입니다.

4. 유치권자가 직접 살기 어려우면 가족이나 직원이 대신 살아도 되나요?

유치권을 행사해야 하는데 유치권자가 직접 그 건물에 거주하기 어렵거나 상황상 가족이나 직원이 대신 머무는 경우도 많습니다. 이럴 때 “가족을 살게 하면 점유가 인정되나요?”, “직원을 보내 두면 유치권이 유지되나요?”라고 많이 질문하시는데, 법에서는 이런 상황을 ‘점유보조자’라는 개념으로 해결하고 있습니다.

민법 제195조는 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람을 ‘점유보조자’로 보고, 이 경우 점유보조자의 점유는 법률상 유치권자 본인의 점유로 평가하도록 하고 있습니다. 쉽게 말하면, 가족이나 직원이 “유치권자를 대신해 그 집을 관리하거나 지시를 받고 거주하는 것”이라면, 실제로 누가 살고 있든 점유는 유치권자에게 있는 것으로 보게 되는 것입니다.

대법원도 이 점을 명확히 인정하고 있습니다. 공사대금채권자로서 유치권을 행사하던 사람이 자신이 아닌 제3자를 그 주택에 거주하게 한 사안에서, 그 제3자가 ‘점유보조자’라면 이는 유치물의 보존을 위한 사용으로 보아 유치권의 소멸사유가 되지 않는다고 판시했습니다(2011다107009). 즉, 유치권자가 직접 살든, 가족이 살든, 직원이 살든, 그것이 유치권자를 대신한 ‘보존 목적의 점유’라면 법적으로는 전혀 문제가 없다는 의미입니다.

다만 중요한 점이 하나 있습니다. 점유보조자는 어디까지나 유치권자의 지시를 받고 그 건물을 관리하거나 거주하는 사람이어야 하고, 그 사람에게 건물을 독립적으로 사용할 권리를 주면 안 됩니다. 즉, 임대차처럼 월세를 받고 건물을 넘기는 순간, 더 이상 점유보조자가 아니라 ‘임차인’이 되기 때문에 법리는 완전히 달라집니다.

정리하면, 가족이나 직원이 유치권자를 대신해 거주하는 것은 법적으로 문제가 없고 오히려 유치물의 보존을 위한 적법한 점유로 인정됩니다. 그러나 월세를 받고 임대하는 순간 유치권은 위험해지고, 경우에 따라 바로 소멸됩니다. 이 두 가지는 실무에서 결과가 극명하게 달라지므로 반드시 구별하셔야 합니다.

5. Sugar’s Recipe | 슈가 변호사의 총평

유치권은 점유를 통해 담보를 확보하는 제도이기 때문에, 거주 자체는 허용되지만 그로 인한 경제적 이익까지 무상으로 인정되지는 않습니다.

특히 실제 분쟁에서는 “보존을 위한 사용인지”, “부당이득 반환 범위는 얼마인지”, “점유보조자의 점유를 인정할 수 있는지” 등이 핵심 쟁점이 됩니다. 정리하면 다음과 같습니다.

• 유치권자는 보존을 위해 주택을 점유·거주할 수 있다.

• 직접 살거나 점유보조자를 통한 점유 모두 가능하다.

• 하지만 월세 상당액은 소유자에게 부당이득으로 반환해야 한다.

• 통상적으로는 피담보채권에서 공제된다.

• 보존 범위를 넘어서 임대하거나 사용하면 유치권 소멸 사유가 될 수 있다.

유치권의 점유 방식과 보존 사용의 범위, 그리고 차임 상당 부당이득 반환 여부는 실제 분쟁에서 가장 치열하게 다투어지는 핵심 쟁점입니다.

점유 형태에 따라 유치권의 존속 여부가 갈리고, 거주 이익이 어떻게 계산되는지에 따라 채권액 자체가 크게 변경될 수 있기 때문입니다.

법무법인 슈가스퀘어는 공사대금·부동산 인도소송 등에서 문제되는 유치권 성립·소멸 분쟁, 점유보조자 활용, 부당이득 정산, 임대와 점유의 구별 등 유치권 실무에서 빈번하게 문제되는 쟁점에 대하여 다수의 사건 처리 경험을 바탕으로 구체적이고 현실성 있는 법률 조력을 제공하고 있습니다.

[상담문의]

• Tel: 02-563-5877

• 카톡 '법무법인슈가스퀘어' 검색! 또는 카카오톡 상담링크

• e-mail: help@sugar.legal

• 서울특별시 강남구 테헤란로113길 7 백암아트센터별관 2층