신탁부동산 전세계약해도 될까요? 등기부보다 중요한 신탁원부 확인법

슈가스퀘어 변호사 코멘트 💁

“신탁 부동산이 무조건 위험한 건 아니지만, 신탁원부까지 꼭 확인하세요 ”

소유주가 개인이 아닌 ‘신탁회사’로 되어 있는 신탁부동산! 등기부등본 을구가 깨끗하다고 해서 덥석 계약 하면 안 됩니다. 신탁 부동산이 무엇인지, 계약을 해도 되는 것인지, 계약 시 반드시 챙겨야 할 사항들, 그리고 신탁을 이용한 전세 사기를 피하기 위한 필수 체크리스트를 정리했습니다.

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1. 도대체 신탁부동산이 뭐야?

등기부등본을 뗐을 때 ‘신탁’이 보인다면 그 집은 현재 신탁사가 대외적인 소유권을 쥐고 있는 상태입니다. 집주인들은 왜 신탁을 이용할까요? 

• 대출한도 확보를 위해: 가장 큰 이유는 대출 한도 때문입니다. 위탁자(실제 주인)가 사업 자금을 더 많이 확보하기 위해 전문 기관인 신탁사에 소유권을 넘기고 담보 대출을 극대화 하는거죠. 

• 세금 절감을 위해: 부동산을 많이 가진 분들은 종합부동산세 등 세금 부담이 큽니다. 신탁 구조를 어떻게 짜느냐에 따라 합법적으로 세금 부담을 조절하는 효과를 보기도 합니다. 

• 관리의 편의성을 위해: 월세를 받고, 수리하고, 세금을 내는 복잡한 행정 업무를 신탁사가 대신해주니 '관리 대행 서비스'를 받는 것과 비슷합니다.

• 누가 진짜 주인인가요? 법률적으로는 신탁사가 소유자이지만, 실질적인 관리와 수익은 위탁자가 가져가는 구조입니다. 신탁사는 위탁자(집주인)에게 신탁 보수를 받고 관리해주죠. 만약 집주인이 빚을 갚지 못해 사고가 터지면, 신탁사는 이 물건을 공매(신탁공매)에 부치는데, 법원 경매보다 훨씬 빠르고 효율적으로 처분이 가능합니다.

2. 신탁부동산이 전세 사기 뉴스의 단골로 등장하는 이유

신탁 자체는 사기가 아닙니다. 하지만 이 정상적인 제도의 복잡성을 이용한 사기가 있죠.

• ‘대출 없는 집’이라는 착시: 사기꾼은 등기부 을구가 비어있는 것을 보여주며 “보세요, 대출 하나 없는 깨끗한 집입니다”라고 속일 수 있습니다. 실제 부채는 등기부가 아닌 ‘신탁원부’에만 기재된다는 점을 노리는 거죠.

• 이중 계약: 실제 주인(위탁자)이 신탁사의 동의 없이 몰래 세입자와 계약하고 보증금을 가로챕니다. 세입자는 위탁자가 진짜 주인인 줄 알고 돈을 보내지만, 신탁사 승인이 없는 계약은 법적으로 무효입니다. 

신탁 부동산이라고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 정상적인 신탁 제도 하에서 신탁사는 ‘안전망’역할을 해줄 수 있고, 신탁사가 낀 거래는 신탁사와 계약을 잘 맺으면 개인 간의 거래보다 훨씬 안전할 수 있습니다. 자금력이 탄탄한 신탁사가 보증금을 관리하니까요. 그러니 내가 본 매물에 ‘신탁’이라는 표기가 되어있다면 신탁원부까지 확인하고 계약하세요. 

신탁원부 확인방법: 대법원 인터넷등기소에서 부동산 등기 열람 또는 발급 → 발급 선택 항목 하단에서 ‘신탁원부’ 선택

3. 임차인의 필수 체크리스트: 등기부등본+신탁원부

① 등기부+신탁원부까지 확인: 신탁 설정 시 기존 대출 정보는 등기부에서 사라지거나 기재되지 않습니다. 눈앞의 등기부가 깨끗하다고 해서 '무융자'라고 믿는 것은 금물입니다.

② 중개인에게는 신탁원부까지 보여줄 의무가 있습니다: 부동산 계약시 등기부등본을 보여줘야하는 것처럼, 신탁 부동산의 신탁원부도 마찬가지입니다. 이것까지 보여주지 않으면 중개인의 의무를 다하지 않은 것으로, 불완전 중개행위가 됩니다.

4. 계약 실무: 누구와 계약하고 어디에 입금할까? 

신탁부동산은 '대외적 주인'과 '실제 주인'이 다르기 때문에 계약 방식이 중요합니다. 

• 신탁사와 계약하면 문제 없다: 법적 소유자인 신탁회사와 직접 임대차 계약을 체결하세요.  신탁사가 임대인이 되므로 보증금 반환 책임도 자금력이 탄탄한 신탁사가 지게 됩니다.

• 보증금도 반드시 ‘신탁사 지정 계좌’로!:  신탁사는 자신의 보수와 채권 관리를 위해 모든 자금을 신탁사 명의의 지정 계좌로만 받습니다. 이 계좌가 아닌 개인 계좌로 입금하는 순간, 그 돈은 법적 보호를 받지 못하는 공중분해된 자금이 될 수 있습니다.

• 위탁자와 계약하려면 신탁사의 ‘동의서’ 필수: 부득이하게 실제 주인인 위탁자와 계약할 때, 신탁사가 이 계약에 동의한다"는 공식 인감이 찍힌 동의서가 반드시 있어야 합니다. 

5. 이미 계약해서 살고 있는 집이 갑자기 신탁된다면?

이미 계약을 마치고 살고 있는 집이 신탁된다고 해도, 크게 걱정할 필요는 없습니다. 오히려 보증금의 안전망이 하나 더 생기는 것과 마찬가지입니다. 신탁사가 임대인의 지위를 그대로 승계하여 보증금 반환의 주체가 되거든요. 

다만, 신탁 계약의 세부 내용(신탁원부)에 따라 임대차 보증금 반환 의무를 누가 우선적으로 지는지, 혹은 신탁 과정에서 임차인의 권리를 제한하는 독소 조항은 없는지 권리관계의 미세한 변동을 전문가를 통해 점검해보시기를 권합니다.

6. 신탁부동산, 꼼꼼하게 확인하고 안전 계약하세요

'신탁'이라는 생소한 단어와 복잡한 서류 때문에 혹시 계약을 앞두고 고민하고 계셨나요? 조금 낯설지만, 신탁부동산은 원리를 알고 제대로 확인한다면 오히려 개인 거래보다 투명하고 안전한 매물이 될 수 있습니다.

법무법인 슈가스퀘어 부동산원스톱센터는 부동산 거래 안전 서비스로 안전한 계약을 지원합니다.

• 신탁원부 기반 정밀 권리분석: 숨겨진 채권과 사기 리스크를 원천 차단합니다.

• 공인중개사 자격 보유 변호사와 전문 컨설턴트의 검토: 법률과 실무를 동시에 아우르는 확실한 책임을 약속합니다.

부동산 계약은 나의 큰 재산을 거는 일입니다. 낯선 단어 앞에서 불안하시다면 슈가스퀘어의 부동산  전문가들과 함께 안전하게 계약의 마침표를 찍으시기를 바랍니다.

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