하자보수라면 다 무상일까? 공사대금 청구 승패를 가르는 공사항목 정리 가이드

하자보수 공사대금 청구, '항목 특정'이 승패를 가릅니다 🚧

하자라는 명목으로 공사를 진행했는데, 실제로는 추가·변경·보완 공사에 해당해 공사대금을 청구해야 하는 상황이 있습니다. 문제는 공사를 다 해놓고도, 공사항목을 어떻게 정리했느냐에 따라 공사대금을 한 푼도 못 받는 상황이 반복된다는 점입니다.

이럴 땐 항목을 ‘하자보수’라고 뭉뚱그려 적지 마세요. 기존 계약 범위를 넘어서는 추가·변경 공사임을 증명할 수 있도록 공정을 세분화해야 유상 청구가 가능합니다. 이 글에서 하자보수 공사대금을 청구할 때, 공사항목을 어떻게 정리해야 유상 공사로 인정받을 수 있는지 안내해드릴게요.

Q. 하자보수라는 이유만으로, 공사대금은 청구할 수 없는 건가요? 공사항목을 어떻게 지정해야 하나요? 

A. ‘하자보수’라는 표현이 사용됐다는 이유만으로 모든 공사가 무상이 되는 것은 아닙니다.

다만 공사대금을 청구하려면, 해당 공사가 계약상 하자담보책임의 범위를 넘어서는지, 그리고 공사항목이 그 성격에 맞게 정리돼 있는지가 핵심이 됩니다. 실제 분쟁에서는 이 공사항목 정리 여부가 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.

‘하자보수’라는 포괄적 명칭을 버리고, 실제로 수행한 공사의 성격과 물량을 기준으로 항목을 구체화하는 것이 가장 중요합니다.

원도급사나 발주처가 “이건 하자담보책임 기간 내의 무상 보수”라고 주장하며 대금 지급을 거절하는 것을 방어하기 위해서는 청구서상에 ▲최초 설계도면에 없던 공정 ▲발주자의 지시에 의한 사양 변경 ▲단순 수선을 넘어선 기능 개선 등 해당 공사가 ‘계약 외 별도 공사’임을 명확히 드러내는 항목명을 사용하세요. 즉, ‘무엇을 고쳤나’가 아니라 ‘어떤 추가적인 가치를 투입했는가’를 보여주는 방식으로 항목을 지정해야 합니다.

초기 대응이 중요한 건설 현장

누구와 함께 하느냐가 결과를 좌우합니다

하자보수 공사를 진행했지만 공사대금 문제로 고민하고 계시다면, 지금이라도 해당 공사가 무상 하자보수인지, 아니면 유상으로 정리돼야 할 공사인지 공사의 성격과 공사항목부터 차분히 점검해볼 필요가 있습니다. 공정거래·하도급·위수탁 거래 분야에 정통한 건설사 출신 변호사가 사안의 구조를 함께 확인하고, 이후 방향을 안내해드립니다.

더 알고 싶으신가요? 🏗️ 실무에서 활용가능한 추가 정보

1. 하자보수 공사대금 분쟁의 출발점: ‘공사항목 특정’의 기술

법원은 하자보수 공사대금 청구 소송에서 ‘청구하는 대금의 대상이 되는 공사가 구체적으로 무엇인지’를 가장 먼저 심리합니다. 이때 청구항목이 ‘하자보수공사 일체’로 되어있으면, 어떤 항목이 하자보수이고 어떤 항목이 추가공사인지 알 수 없어 청구가 부적절하다는 판단을 받을 수 있습니다.

성공적인 대금 청구를 위한 항목 지정 방식은 다음과 같습니다.

• 공정의 세분화: '외벽 보수' 대신 '외벽 균열 V-Cutting 후 에폭시 주입 및 도장 마감'과 같이 구체적인 공법을 명시하세요.

• 물량의 수치화: 투입된 자재의 양(m², m, kg)과 인력(품셈)을 항목별로 병기하여, 이것이 단순한 '서비스' 차원이 아님을 보여주어야 합니다.

• 원인별 분류: 하자 원인이 시공사가 아닌 설계 오류나 타 공정 간섭에 있다면, 항목명에 '설계 변경에 따른 보완 공사' 등의 표현을 담아 책임 소재를 분명히 해야 합니다.

2. 무상 하자보수와 유상 추가공사를 가르는 법적 기준

하자보수는 원칙적으로 시공사의 귀책 사유가 있을 때 무상으로 진행됩니다. 반면, 대금을 청구할 수 있는 유상 공사로 인정받으려면 다음과 같은 요건을 갖추었음을 항목 지정과 증빙을 통해 입증해야 합니다.

항목을 지정할 때, 해당 공사가 유상 공사에 해당한다는 점을 강조하는 용어를 선택하는 것이 핵심입니다.

3. 실무에서 바로 활용 가능한 공사항목 재구성 사례

실제 분쟁에서 청구서의 항목 명칭 하나가 판결에 영향을 미치는 경우가 많습니다. 실무에서 바로 활용할 수 있는 항목 전환 예시는 다음과 같습니다. 

• Case A (누수 관련)

  • (나쁜 예) 지하실 누수 하자보수 공사

  • (좋은 예) 지하실 외벽 방수층 파손에 따른 재시공 및 누수 취약 구간 보강 공사 (설계 누락 보완)

• Case B (마감 관련)

  • (나쁜 예) 인테리어 마감 하자 수정

  • (좋은 예) 발주처 자재 변경 요구에 따른 마감재 교체 및 이질재 접합부 특수 마감 공사

• Case C (균열 관련)

  • (나쁜 예) 콘크리트 균열 보수

  • (좋은 예) 상부 하중 과다로 인한 구조 균열 보강 공사 및 탄소섬유 보강재 설치

공정 단위로 쪼개어 특정해야 나중에 감정 절차가 진행되더라도 전문가(감정인)로부터 해당 공사의 독립성과 유상성을 인정받기 수월합니다.

4. 하자보수 공사대금 분쟁, 초기에 결과가 갈립니다

건설 분쟁은 시간이 흐를수록 증거가 인멸되거나 현장이 변형됩니다. 초기 전략 없이 “일단 고쳐주면 대금 주겠지”라는 생각으로 하자보수 명목의 공사를 진행하고 나중에 대금을 청구하려 하면, 법원은 이를 ‘하자담보책임의 자발적 이행’으로 간주할 위험이 매우 높습니다.

특히 하도급 관계에서는 원도급사가 우월적 지위를 이용해 구두로만 추가 공사를 지시하고, 나중에는 이를 ‘당연히 해야 할 하자보수’라고 잡아떼는 경우가 비일비재합니다. 이때 항목 지정 단계에서부터 법리적 검토를 해둔다면, 애써 들인 공사비를 보전받을 수 있습니다.

• 지금 바로 공사 청구서 항목을 점검받고 싶으신가요?

• 원도급사의 부당한 하자보수 요구에 대응할 전략이 필요하신가요?

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