“빚까지 물려줘야 세금이 줄어든다고요?” 부담부증여의 모든 것

Q. 부모님이 저한테 집을 넘겨주시려는데, 부담부증여라는 걸 하면 된다고 하시더라고요. 이게 정확히 뭔가요?

A. 부담부증여는 재산을 그냥 주는 것이 아니라, 그 재산에 딸린 빚(채무)까지 함께 넘기는 증여 방법입니다. 예를 들어 전세보증금이나 대출이 껴 있는 집을 자녀에게 줄 때, 그 보증금이나 대출도 자녀가 함께 떠안는 조건으로 넘기는 것입니다. 순수하게 재산만 받는 일반 증여와 달리, 부담부증여는 받는 사람이 재산과 함께 '갚아야 할 몫'도 같이 받는다는 점이 다릅니다. 그래서 세금도 둘로 나뉩니다. 채무를 넘긴 부모님은 전체 자산가액 중 그 채무가 차지하는 비율만큼의 자산을 자녀에게 유상으로 양도한 것으로 보아 그 부분에 대해 양도소득세를 내고, 자녀는 채무를 뺀 나머지 순재산 부분에 대해서만 증여세를 냅니다.*

부담부증여(負擔附贈與): 질 부 + 맡길 담 + 붙을 부 + 줄 증 + 줄 여 — 풀어 쓰면 '부담(빚)이 붙어 있는 증여'라는 뜻

*소득세법 §88①, 상속세및증여세법 §47①

✅ 핵심 정리

1. 왜 굳이 이런 복잡한 방법을 쓰나요?

전세보증금이나 대출이 있는 부동산은 애초에 '온전히 내 것'이 아니라, 그 빚만큼은 언젠가 갚아야 할 부담이 함께 붙어 있는 재산입니다. 이런 부동산을 자녀에게 그냥 증여로만 넘기면, 자녀는 재산은 받았지만 그 빚은 여전히 부모님이 갚아야 하는 애매한 상황이 됩니다. 그래서 실제로는 재산과 함께 그 빚도 자녀가 자연스럽게 이어받는 경우가 많고, 이런 현실을 세금 계산에도 그대로 반영한 것이 부담부증여입니다. 빚까지 넘어간 만큼, 자녀가 실제로 증여받은 몫은 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지가 되고, 세금도 그에 맞게 나뉩니다.

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2. 세금은 정확히 어떻게 나뉘나요?

예를 들어, 부모님이 예전에 4억 원에 사둔 집이 지금은 시세 10억 원이 됐고, 여기에 전세보증금 5억 원이 껴 있는 경우를 보겠습니다.

• 이 집을 자녀에게 부담부증여로 넘기면, 자녀는 전세보증금 5억 원을 떠안는 대신 나머지 5억 원어치만 순수하게 증여받은 것으로 계산되어, 그 5억 원에 대해서만 증여세를 냅니다.

• 부모님 쪽 계산은 조금 더 복잡합니다. 전체 집값(10억) 중 채무(5억)가 차지하는 비율은 50%인데, 부모님은 이 50%만큼의 지분을 자녀에게 유상으로 넘긴 것으로 봅니다. 이때 취득가액도 전체 취득가액(4억)에 같은 비율(50%)을 곱한 2억 원만 인정됩니다. 그래서 양도가액 5억 원에서 취득가액 2억 원을 뺀 3억 원이 양도차익이 되고, 이 3억 원을 기준으로 양도소득세가 계산됩니다.* 대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결
  채무액 5억 원 전체가 아니라, 이렇게 비율로 나눈 취득가액을 반영한 차익에만 세금이 매겨진다는 점이 핵심입니다.

3. 아무 채무나 다 인정해주나요?

아닙니다. 실제로 존재하는 채무여야 하고, 그 채무가 진짜로 자녀에게 넘어갔다는 사실이 확인돼야 합니다.

특히 부모와 자녀 사이의 거래는 세법상 채무가 실제로 넘어가지 않은 것으로 일단 추정하고 시작합니다. 그래서 단순히 증여계약서에 채무를 인수한다고 적어두는 것만으로는 부족하고, 그 채무가 은행 같은 금융기관 채무라면 해당 기관의 확인 서류로, 그 외의 채무라면 채무부담계약서나 채권자확인서, 이자 납부 증빙 같은 자료로 객관적으로 증명해야 채무 인수가 인정됩니다.* 이 부분은 상황에 따라 따져야 할 것이 많아, 채무 종류별로 어떻게 입증해야 하는지는 별도로 더 깊이 다뤄보겠습니다. *상속세및증여세법 §47③, 시행령 §10①, §36②

👉 은행이 동의 안 해줘도 부담부증여가 될까? | 채무승계와 보증금승계의 차이

4. 부담부증여가 항상 유리한 방법인가요?

그렇지는 않습니다. 채무 부분에 양도소득세가 붙기 때문에, 어떤 경우에는 순수 증여보다 오히려 전체 세금이 더 많이 나올 수도 있습니다.

다만 이 관계는 상황에 따라 반대로도 작동합니다. 부모님이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 집이라면, 채무에 해당하는 양도 부분에 대해서도 비과세가 적용될 수 있어 오히려 부담부증여가 더 유리해지는 경우가 있습니다.

반대로 다주택자이거나 조정대상지역에 있는 집이라면, 채무 부분에 높은 세율의 양도소득세가 그대로 붙어 순수 증여보다 전체 세금이 더 많이 나올 수 있습니다.

📌 부동산을 얼마에, 언제, 얼마나 오래 보유했는지, 비과세나 다주택자 중과 대상인지, 그리고 그 채무의 규모가 어느 정도인지에 따라 유불리가 달라지므로, '빚이 껴 있으니 무조건 부담부증여가 낫다'거나 '무조건 불리하다'고 단정하기보다는 실제로 계산을 해보고 결정하시는 것이 안전합니다.

🚫 이렇게 착각하면 위험합니다

• 빚이 껴 있는 부동산은 무조건 부담부증여가 유리하다고 단정한다

• 채무 인수 사실을 서류로만 갖춰두고 실제 이전 여부는 신경 쓰지 않는다

• 증여세만 생각하고 증여자가 부담할 양도소득세는 계산하지 않는다

✅ 이렇게 확인하는 것이 안전합니다

• 넘기려는 부동산에 어떤 채무가 얼마나 껴 있는지부터 정확히 파악한다

• 부담부증여와 순수 증여의 예상 세금을 각각 계산해 비교해본다

• 채무를 실제로 넘기는 절차와 입증 자료까지 함께 준비한다

법무법인 슈가스퀘어 증여·상속 전담센터는 부담부증여가 우리 가족 상황에 맞는지 확인하는 것부터 실제 세금 계산과 절차까지 함께합니다. 슈가스퀘어 한 곳에서 법률 리스크와 세무 이슈를 동시에 점검받고, 사안의 핵심과 이후 절차 방향을 명확히 담은 보고서까지 받아보세요. 낯설고 막막한 증여와 상속, 슈가스퀘어에서라면 걱정하지 않으셔도 됩니다.

FAQ. 자주 묻는 질문

Q. 부담부증여는 아무 재산에나 할 수 있나요?

A. 이론적으로는 채무가 딸린 재산이면 가능하지만, 실무에서는 대출이나 전세보증금이 있는 부동산에 주로 쓰입니다. 채무가 전혀 없는 재산이라면 애초에 부담부증여라는 개념 자체가 성립하지 않습니다. 간혹 차용증 등을 뒤늦게 만들어 형식상 채무가 있는 것처럼 부담부증여로 신고하려는 경우도 있는데, 실제로 존재하지 않는 채무라면 인정받지 못할 수 있습니다.

Q. 현금도 부담부증여로 줄 수 있나요?

A. 현금 자체에는 통상 채무가 딸려 있지 않으므로, 부담부증여는 대부분 부동산처럼 채무가 결부된 재산에 활용됩니다.

Q. 부담부증여를 받은 자녀가 그 채무를 안 갚으면 어떻게 되나요?

A. 은행의 동의 없이 채무를 넘긴 경우, 이는 부모님을 완전히 채무자 자리에서 빼주는 것(면책적 채무인수)이 아니라, 부모님과 자녀가 함께 채무자로 남는 것(중첩적 채무인수)으로 처리됩니다. 그래서 자녀가 채무를 갚지 못하면 은행은 부모님에게도 상환을 요구할 수 있고, 부모님이 대신 갚았다면 그만큼을 자녀에게 구상권으로 청구할 수 있습니다. 이렇게 부모님과 자녀가 함께 채무자가 되는 경우에도, 세금 계산에서는 원칙적으로 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 채무를 실제로 감당할 수 있는지부터 미리 따져보셔야 하는 이유입니다.