은행이 동의 안 해줘도 부담부증여가 될까? | 채무승계와 보증금승계의 차이

Q. 부동산을 부담부증여로 넘기려는데, 은행이 대출 채무자 변경에 동의를 안 해주면 어떻게 되나요?

A. 부담부증여로 인정받을 여지는 있습니다. 다만 꼭 알아두셔야 할 원칙이 있습니다.

• 배우자나 직계존비속(부모·자녀) 사이의 부담부증여는, 수증자가 채무를 인수했더라도 법이 일단 '인수되지 않은 것'으로 추정합니다.* 은행 동의 여부와는 별개로, 이 추정 자체를 깨는 것이 먼저 넘어야 할 산입니다.

• 이때 그 채무가 금융기관에 대한 채무라면, 그 채무가 실제로 존재한다는 사실을 확인하는 서류만으로도 이 추정을 깰 수 있는 예외가 마련돼 있습니다.

상속세및증여세법 §47③ *상속세및증여세법 시행령 §36, §10①1호

✅ 핵심 정리

1. 전세보증금과 담보대출, 왜 다르게 취급하나요?

✔️ 전세보증금은

임차인에 대한 반환의무(채무)입니다. 임대주택의 소유자가 바뀌어도 임차인과의 임대차 관계는 그대로 유지되고, 새 소유자가 보증금 반환의무를 당연히 승계한다는 것이 원칙입니다(임대차보호법).

📌 이 원칙은 임차인이 대항력을 갖춘 경우를 전제로 합니다. 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면, 소유자가 바뀌어도 종전 소유자가 여전히 보증금 반환의무를 부담하는 경우가 있습니다.*

*대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결, 주택임대차보호법 §3④

✔️ 담보대출은

은행과 부모님(채무자) 사이의 계약 관계입니다. 채무자를 부모님에서 자녀로 완전히 바꾸려면(면책적 채무인수*) 채권자인 은행의 동의가 있어야 하고, 은행이 자녀의 상환 능력을 심사해 승인해야 채무자 명의가 바뀝니다. 은행이 이 심사를 거부하면, 아무리 가족끼리 합의했어도 공식적인 채무자 명의는 바뀌지 않습니다.

면책적 채무인수란? 기존 채무자가 채무에서 완전히 벗어나고, 제3자가 그 채무를 그대로 인수하여 새로운 채무자가 되는 계약입니다.

담보대출이 낀 부동산을 자녀에게 넘기려는 계획이 있으시다면, 은행과의 협의 전에 세금 구조부터 함께 확인해보세요. → 우리 상황, 부담부증여로 인정받을 수 있는지 물어보기

2. 부모·자녀 사이인데도 은행 명의가 안 바뀌면, 세금 혜택을 받을 수 있나요?

이 질문의 핵심은 '실제로 갚고 있는지'가 아니라, 법이 정해둔 특별한 원칙을 먼저 이해하는 데 있습니다.

상속세 및 증여세법은 배우자나 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는, 수증자가 채무를 인수했다는 사정이 있어도 일단 '인수되지 않은 것'으로 추정하도록 정합니다. 즉, 부모·자녀나 부부처럼 가까운 가족끼리 대출을 끼고 부동산을 넘길 때는, 계약서에 '자녀가 대출을 받아서 갚기로 했다'고 써놓더라도 세무서는 일단 이를 인정하지 않고 시작합니다.

아무 조건 없이 부모·자녀 사이의 채무 인수를 그대로 인정해주면, 실제로는 부모가 계속 갚아주면서 서류상으로만 자녀가 인수한 것처럼 꾸며 증여세를 줄이는 편법이 생길 수 있기 때문입니다.

📌 이 추정에는 예외가 있는데요.

그 채무가 국가·지방자치단체 또는 금융기관에 대한 채무라면, 그 채무가 실제로 존재한다는 사실을 확인할 수 있는 서류만으로도 이 추정을 깰 수 있습니다. 은행 대출이 바로 여기에 해당합니다. 반면 금융기관이 아닌 개인 등에 대한 채무라면, 채무부담계약서나 채권자확인서, 이자 지급 증빙 같은 자료로 더 꼼꼼히 입증해야 합니다. 전세보증금 역시 인정되는 항목 중 하나입니다. 실제로 자녀 명의 계좌에서 이자와 원금이 상환되고 있다는 자료는 이 과정에서 신빙성을 뒷받침하는 정황으로 여전히 중요하지만, 그 자체가 추정을 깨는 유일한 근거는 아니라는 점을 정확히 이해하셔야 합니다.

3. 그럼 은행 동의는 신경 쓰지 않아도 되나요?

그렇지는 않습니다.

세금 감면(부담부증여 인정)과 ‘은행 서류상의 진짜 채무자’ 문제는 완전히 별개거든요. 은행 동의 없이 부모·자녀끼리만 계약하면, 자녀가 대출금을 함께 갚아나갈 수는 있습니다. 하지만 은행 입장에서는 여전히 부모님만 공식 채무자로 남게 됩니다. 이렇게 명의를 바꾸지 않으면 다음과 같은 위험이 생깁니다.

• 신용도 및 대출 한도 차질: 자녀가 아무리 잘 갚아도, 부모님의 신용점수와 추후 다른 대출 한도에 불이익을 줍니다.

• 상속 문제 발생: 부모님이 돌아가실 경우, 이 대출이 부모님의 빚(상속채무)으로 넘어가 복잡해질 수 있습니다.

따라서 세금을 줄이는 것과는 별개로, 가능하면 은행과 협의해 대출 명의(채무자)까지 자녀로 완전히 넘겨두는 것이 장기적으로 더 안전합니다.

🚫 이렇게 준비하면 위험합니다

• 자녀가 실제로 갚고 있다는 사실만 있으면 세법상 저절로 인정된다고 생각한다

• 은행 채무가 아닌 개인 간 채무를 별다른 서류 없이 부담부증여로 처리한다

• 세법상 인정된다는 이유로 채무자 명의 정리를 아예 신경 쓰지 않는다

✅ 이렇게 확인하는 것이 안전합니다

• 그 채무가 금융기관 채무인지, 개인 간 채무인지부터 구분한다

• 금융기관 채무임을 확인하는 서류와 자녀 명의 계좌의 상환 내역을 함께 갖춘다

• 세금 문제와 별개로 은행과 채무자 명의 변경 가능성을 계속 협의한다

법무법인 슈가스퀘어 증여·상속 전담센터는 부담부증여의 세금 계산부터 은행과의 채무 정리까지 함께 설계합니다. 센터 내 변호사와 세무사를 통해 법률 리스크와 세무 이슈를 동시에 점검받고, 상담 후에는 사안의 핵심과 이후 절차 방향을 명확히 담은 보고서를 받아보세요. 막막한 다음 단계를 쉽게 풀어드립니다.

FAQ. 자주 묻는 질문

Q. 은행 대출을 자녀 명의로 완전히 바꾸려면 무엇이 필요한가요?

A. 은행이 자녀의 소득과 상환 능력을 새로 심사해 채무자 변경 승인(대환대출 등)을 받아야 합니다. 이 과정에서 대출 조건이나 금리가 달라질 수 있습니다.

Q. 증여계약서에 채무 인수 내용을 안 적으면 부담부증여로 인정 못 받나요?

A. 계약서에 명시하지 않았더라도 그 채무가 금융기관 채무라는 사실 등이 객관적으로 확인되면 부담부증여로 인정될 수 있습니다. 다만 다툼을 줄이려면 계약서에 구체적으로 적어두는 것이 안전합니다.

Q. 제3자의 채무가 담보로 잡혀 있다면 그것도 공제되나요?

A. 아닙니다. 증여재산가액에서 공제되는 채무는 증여자 본인의 채무 중 수증자가 인수한 부분에 한정됩니다. 증여재산에 담보된 제3자의 채무는 자녀가 인수했더라도 공제 대상이 아닙니다.