형제자매가 부동산을 50:50 공동증여받으면 세금도 절반일까?

Q. 상가를 형제자매가 지분 절반씩 증여받으려고 합니다. 세금도 정확히 반씩 나오나요?

A. 각자의 지분만큼 각자 계산되는 것이 원칙입니다. 증여세는 재산을 준 사람이 아니라 받은 사람을 기준으로 각자 매겨지기 때문에, 지분을 절반씩 받았다면 그 지분에 해당하는 가액을 기준으로 각자 증여세를 신고합니다. 다만 이때 각자의 다른 증여 이력이나 공제 한도가 다르다면, 최종적으로 내는 세금까지 똑같지는 않을 수 있습니다.

✅ 핵심 정리

1. 증여세는 왜 준 사람이 아니라 받은 사람 기준으로 계산하나요?

증여세는 재산이 늘어난 사람에게 매기는 세금입니다.

그래서 부모님이 상가 하나를 자녀 두 명에게 절반씩 나눠 증여했다면, 이는 하나의 증여가 아니라 각 자녀에게 이뤄진 두 개의 별도 증여로 취급됩니다. 각자 받은 지분의 가액을 기준으로, 각자의 공제 한도를 적용하고, 각자의 이름으로 신고서를 제출합니다. 형제자매라고 해서 세금을 합산해서 계산하거나, 한 사람이 대표로 신고하는 방식이 아니죠.

형제자매가 함께 부동산을 증여받을 계획이시라면, 각자의 세금이 어떻게 계산되는지 미리 확인해드릴게요. → 우리 가족 공동증여 세금이 어떻게 되는지 물어보기

2. 채무가 낀 부동산을 공동으로 증여받으면 그 채무도 절반씩인가요?

원칙적으로 그렇지만, 채무의 종류에 따라 확인해야 할 것이 다릅니다.

전세보증금은

임차인이 대항력을 갖춘 경우라면 소유권 이전과 함께 당연히 승계되는 반환의무라 비교적 명확하게 지분대로 나뉩니다.

반면 담보대출은 더 까다롭습니다.

부모에서 자녀로 넘어가는 증여처럼 직계존비속 간의 부담부증여는, 자녀가 채무를 인수했다는 사정이 있어도 세법상 일단 '인수되지 않은 것'으로 추정합니다. 국가·지방자치단체나 금융기관에 대한 채무처럼 그 존재가 객관적으로 확인되는 경우가 아니라면, 이 추정을 뒤집을 별도의 입증이 필요합니다.

→이 요건을 충족해 채무 인수가 인정된다면, 보증금 2억이 낀 상가를 절반씩 받는 경우 각자 1억씩의 채무를 인수한 것으로 봅니다.

이 경우 증여자는 그 채무 인수액에서 해당 지분의 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 양도소득세를 부담하고, 수증자는 인수한 채무 상당을 제외한 순재산 가액에 대해서만 증여세를 계산합니다.

이때 한쪽만 채무를 더 많이 떠안기로 하는 등 지분과 다르게 채무를 나누면, 그 차이만큼 형제자매 사이에 별도의 이익이 오간 것으로 볼 여지가 생길 수 있어 주의가 필요합니다.

👉 은행이 동의 안 해줘도 부담부증여가 될까? | 채무승계와 보증금승계의 차이

3. 지분을 똑같이 나눴는데 왜 최종 세금은 다를 수 있나요?

증여재산 자체는 절반씩 똑같이 나눴더라도, 각자가 과거에 다른 증여를 받은 적이 있는지에 따라 결과가 달라집니다. 증여세는 같은 증여자(예: 부모)로부터 과거 10년 이내에 받은 증여재산가액을 합산해 누진세율을 적용하기 때문에,

• 예전에 부모님께 다른 재산을 먼저 받은 자녀는 이번 증여까지 합산되어 더 높은 세율 구간에 들어갈 수 있습니다.

• 반대로 이번이 처음인 자녀는 더 낮은 구간에서 세금이 정해집니다.

공제 한도도 함께 고려해야 합니다. 부모로부터 증여받는 경우 성년 자녀는 10년간 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 그래서 겉보기엔 똑같이 나눠준 재산이라도, 형제자매가 실제로 내는 세금은 다를 수 있습니다.

🚫 이렇게 착각하면 위험합니다

• 지분을 절반씩 나눴으니 세금도 당연히 똑같을 거라고 생각한다

• 부모·자녀 간 채무 인수를 실제 상환 사실만으로 당연히 인정된다고 생각한다

• 형제자매 각자의 과거 증여 이력을 확인하지 않고 세금을 예상한다

✅ 이렇게 확인하는 것이 안전합니다

• 형제자매 각자의 과거 증여 이력과 증여재산공제 한도부터 먼저 확인한다

• 부모·자녀 간 채무라면 인수 추정을 뒤집을 객관적 입증 자료부터 갖춘다

• 공동증여 전에 각자의 예상 세액을 따로따로 계산해본다

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FAQ. 자주 묻는 질문

Q. 형제자매 중 한 명이 다른 형제의 증여세까지 대신 내줘도 되나요?

A. 형제자매 간에도 증여가 성립할 수 있으므로, 대신 납부한 세금 상당액은 별도의 증여재산가액에 포함될 수 있습니다. 각자의 세금은 각자의 자금으로 납부하는 것이 원칙입니다.

Q. 나중에 이 부동산을 팔 때도 지분대로 세금을 나누게 되나요?

A. 네, 이후 양도소득세도 각자의 지분과 각자의 취득가액을 기준으로 계산됩니다. 증여 당시의 시가가 각자의 취득가액으로 인정되는 것이 원칙입니다. 다만 부모 등 직계존비속으로부터 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하면, 증여 당시 시가가 아니라 증여자의 취득가액을 기준으로 계산하는 이월과세가 적용되어 절세 효과가 사라질 수 있습니다.

Q. 형제자매가 아니라 부부가 공동으로 증여받을 때도 같은 원칙인가요?

A. 부부가 부모 등 제3자로부터 공동증여를 받는 경우라면, 배우자 증여재산공제가 아니라 각자 그 제3자와의 관계에 따른 공제(직계존속으로부터 받는 경우 등)가 각자 적용됩니다. 배우자 간 증여재산공제(10년간 6억 원)는 배우자에게 직접 증여받는 경우에만 적용되는 별개의 공제입니다.