공공임대주택 분양전환 계약, 실제 거주하지 않으면 무효일까요?

[Sugar's Preview]

공공임대주택 분양전환 자격, 실제 거주자가 아닌 명의자의 권리는 인정될 수 있을까요?

A씨는 2008년 대한주택공사와 공공건설임대주택 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 실제로는 B씨가 이 주택에 거주하며 보증금과 관리비를 납부해왔습니다. 2012년, B씨는 분양전환을 전제로 A씨와 매매계약을 체결했지만, 이 계약의 유효성을 두고 법적 분쟁이 발생했습니다. 과연 법원은 어떤 판단을 내렸을까요?

*위 사례는 판례를 바탕으로 이해를 돕기 위해 작성된 것으로, 실제 사실과는 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.

최근 공공임대주택의 분양전환 자격을 둘러싼 분쟁이 늘어나고 있습니다. 오늘은 대법원 2023다264530, 2023다264547 판결을 통해 실제 거주와 분양전환 자격의 관계를 살펴보겠습니다.

1. 공공임대주택 분양전환 제도의 취지

공공임대주택은 무주택 서민의 주거 안정을 위해 국가 재원이 투입되어 공급되는 주택입니다. 임대의무기간이 지나면 임차인에게 우선 분양할 수 있도록 한 제도가 바로 분양전환제도입니다.

입법 취지는 단순히 소유 기회를 제공하는 데 있지 않고, 실제로 거주한 무주택 세대에게 안정적인 주거 기반을 마련해주려는 데 있습니다. 따라서 임차권 양도와 분양전환 자격은 법령에 의해 엄격히 제한됩니다.

2. 사건의 구체적 경위

2008년, A씨는 대한주택공사와 공공건설임대주택 임대차계약을 체결했습니다. 그러나 실제로는 B씨가 이 주택에 거주하면서 보증금과 관리비를 납부해왔습니다.

2012년 A씨와 B씨는 장차 아파트 분양전환을 전제로 매매계약을 체결했고, A씨는 소유권 이전에 관한 각서와 공정증서 작성 서류까지 교부했습니다. 이 계약은 사실상 분양전환 자격을 위장 취득하기 위한 것이었습니다.

이후 2020년 임대의무기간이 끝나자 LH는 A씨에게 분양전환을 통보했고, A씨는 잔금을 납부해 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러자 A씨는 아파트 인도를 청구했고, B씨는 매매계약을 근거로 소유권이전등기를 청구하는 맞소송을 제기했습니다.

3. 대법원의 판단

대법원은 이번 사건을 단순한 사적 계약의 문제가 아니라 공공주택 제도의 목적을 훼손하는지 여부로 접근했습니다.

임대주택법은 원칙적으로 임차권 양도를 금지하며, 예외적으로 무주택 세대 구성원에게만 제한적으로 허용합니다.

그런데 A씨와 B씨 사이의 임차권 양도는 무주택 요건도 갖추지 못했고, LH의 동의도 받지 않아 강행법규에 위반된다고 보았습니다.

나아가 A씨와 B씨가 통모하여 주민등록만 유지한 채 거주한 것처럼 외관을 만든 뒤, 분양전환 후 소유권을 이전하기로 한 매매계약은 공공임대의 취지를 본질적으로 훼손하는 것으로 판단했습니다.

이에 따라 대법원은 해당 매매계약은 반사회질서 법률행위로 무효라고 판시하며 원심을 파기환송했습니다.

4. 판결의 의미와 시사점

이번 판결은 공공임대주택의 본질적 목적이 ‘실제 거주를 통한 주거 안정’임을 다시금 확인했습니다. 형식적으로 주민등록을 두고 분양전환 자격을 확보했다 하더라도, 실질적 거주가 없다면 우선 분양권은 인정되지 않는다는 점을 분명히 한 것입니다.

공공임대주택은 개인의 투자 수단이 아니라 공익적 목적의 주거 복지 제도입니다. 따라서 임차권 양도와 분양전환 자격은 반드시 법에서 정한 절차와 요건을 지켜야 하며, 이를 우회하는 계약은 무효로 처리될 수 있습니다.

공공임대주택과 관련된 법적 분쟁은 복잡한 법률 검토가 필요한 사안입니다. 법무법인 슈가스퀘어는 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로, 임대주택 관련 분쟁 해결을 위한 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.

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