경매낙찰자 명도 전략 ② 점유이전금지 가처분으로 점유자 고정시키는 법

1. 점유이전금지 가처분이란?

‘점유이전금지 가처분’은 부동산을 낙찰받은 사람이 명도소송을 준비하면서, 점유자가 다른 사람으로 바뀌는 것을 막기 위해 법원에 신청하는 임시 처분입니다.

경매낙찰자 입장에서 보면, 누가 실제로 부동산을 점유하고 있는지가 명도 전략의 출발점이기 때문에 ‘실점유자’를 정확히 파악하고, 그 사람이 그대로 있어야 다음 단계(인도명령, 명도소송 등)가 가능해집니다.

2. 왜 점유이전금지 가처분이 필요할까?

현실에서는 명도를 피하기 위해 점유자가 의도적으로 제3자에게 점유를 이전하거나 허위 임대차 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 이럴 경우 실제 명도 대상자를 특정하기 어려워지고, 명도소송이 장기화되며 낙찰자가 심각한 손해를 입을 수 있습니다.

예를 들어, 전입세대열람과 현장방문 등으로 A라는 사람이 실거주자라는 점을 파악했는데, 인도명령을 신청하려는 순간 갑자기 ‘B’가 점유자라고 주장하면 어떨까요? 이럴 때 바로 점유이전금지 가처분이 없다면, 법원에서도 ‘누가 진짜 점유자인지’ 확인하느라 수개월이 걸릴 수 있습니다.

3. 점유이전금지가처분 집행조서와의 연계: 실점유자 고정의 열쇠

점유이전금지가처분을 신청하여 법원의 가처분 결정이 내려지면 이 가처분집행단계에서 실제 점유자가 누구인지 확인이 됩니다. 가처분집행을 하는 집행관은 실제 점유자를 파악하고 집행조서에 기록을 남깁니다. 이 조서가 향후 실제 점유자를 확인하고 명도 집행을 진행할 수 있는 중요한 단서가 됩니다.

4. 실무에서 자주 발생하는 문제: 가처분을 하지 않아 생기는 리스크

실제 자주 발생하는 실무 사례들은 이렇습니다.

사례 ① 낙찰 후 전입세대열람과 현장 방문 등으로로 ‘C’가 점유 중임을 파악 → 점유이전금지 가처분 없이 인도명령 신청 → C가 퇴거한 뒤 D가 점유 주장 → 명도소송 다시 시작

사례 ② 가처분 미신청 상태에서 인도명령 등 집행 → 현장 도착 시 이미 제3자가 입주 → 명도 불가

가처분 미신청으로 소송비용은 증가하고, 임대수익에 손실을 입고, 불확실성이 높아지는 등 수개월 이상 손해를 입는 일이 일어날 수 있어 주의해야 합니다.

5. 법무법인 슈가스퀘어의 명도 전략으로 안전하게 시작하세요

법무법인 슈가스퀘어는 경매낙찰자의 명도 리스크를 최소화하기 위해, 전입세대열람 → 현황파악 → 점유이전금지 가처분 → 인도명령 및 인도소송까지 이어지는 전략을 원스톱으로 제공합니다.

특히 ‘점유이전금지 가처분’은 시간과 속도가 핵심입니다. 슈가스퀘어는 수많은 부동산 명도 사건, 부동산 거래 및 중개건, 경매절차를 자문한 경험으로, 명도가 필요한 현장에서 신청부터 신속한 인용 결정까지 일괄 처리해드립니다.

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