부동산 개발, 이제 더 빠르고 유연하게 – 2025 개정 부동산투자회사법 완전 정리
프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 위축으로 인해 안정적이고 투명한 대체 구조가 절실히 요구되는 상황에서 개정된 부동산투자회사법(이하 '부투법')이 실무자와 투자자 모두에게 실질적인 해법을 제시할 수 있는 구조로 주목받고 있습니다. 이번 부투법 개정안은 2025년 11월부터 시행됩니다. 프로젝트 리츠 활성화, 지역상생리츠 도입, 공모기한 연장, 공시·보고 의무 완화 등이 포함된 개정안의 자세한 내용을 살펴봅니다.
1. 프로젝트 리츠, 설립부터 유연하게: 진입 장벽 낮아진다
기존에는 리츠가 부동산 개발사업을 추진하려면 반드시 영업 인가 또는 등록 절차를 선행해야 했습니다. 그러나 개정된 부동산투자회사법은 프로젝트 리츠(Project REITs)의 개념을 도입해서, 일정 요건을 충족한 경우 설립신고만으로도 사업 수행이 가능하도록 개편했습니다.
프로젝트 리츠는 설립 신고 후 일정 요건(자본금, 위탁계약 체결 등)을 갖추면, 토지 매입, 현물출자, 사채 발행, 제3자 신주발행 등 자본조달 활동이 즉시 가능해집니다. 이는 특히 중소 개발사업자나 새로운 시장 진입자에게 보다 현실적인 법적 출발점을 제공한다는 점에서 의의가 있습니다.
2. 공모 기한 연장 & 주식 분산의무 예외, 투자 전략에 유연성 부여
개정안은 기존 리츠에 적용되던 공모기한(청약 제공) 2년을 3년으로 연장하고, 프로젝트 리츠의 경우에는 최대 5년까지 공모기한을 유예할 수 있도록 했습니다. 개발 단계에서 불필요한 자본 유입을 억제하고, 운영 안정화 이후 일반 투자자를 유치할 수 있도록 제도적으로 정비한 것입니다.
프로젝트 리츠는 공모 이전까지 주식소유 분산 의무가 유예되어 전문 투자자 중심의 개발 구조 운영이 가능해집니다. 기존 PFV(Project Financing Vehicle) 중심의 저자본-고레버리지 방식에 비해, 책임 있는 중·장기 운영 전략 수립이 가능해지는 것입니다.
3. 지역 상생형 리츠 도입, 지방도 함께 크는 구조로
개정 부동산투자회사법은 지역 개발사업에 적용 가능한 지역상생리츠(Local Cooperation REITs) 구조를 새롭게 도입했습니다. 이제 지역 주민에게 우선 청약권을 부여할 수 있는 근거가 마련되어, 지방의 자산 축적 및 공공성과 민간수익성의 조화를 유도할 수 있습니다. 지역상생리츠는 지방자치단체 및 지역 공기업 주도의 개발 프로젝트와 연계되고, 향후 공공-민간의 복합형 개발 모델로 주목받을 가능성이 높습니다.
4. 리츠 공시·보고 의무 완화… 투명성은 유지, 부담은 줄여
개정안은 프로젝트 리츠의 개발 단계 공시·보고 의무를 대폭 축소해 실무자 입장에서 불필요한 행정적 부담을 덜 수 있도록 했습니다. 정기 보고서를 제외한 다수의 공시 의무가 면제되고, 임원 변경 보고, 실사 보고서 제출 등도 간소화됩니다. 다만 정관 변경, 이해관계자 거래 등 핵심 정보는 공시 의무를 유지 또는 강화하여, 투명한 시장 질서 유지에도 중점을 두고 있습니다.
공모 예외 리츠의 경우, 일반 투자자 참여가 없는 만큼 보고·공시 의무 전반이 완화됩니다.
5. 개정 부투법이 가져올 변화, 슈가스퀘어와 함께 준비하세요
부동산투자회사법 개정은 단순한 법률 개정이 아니라, 부동산 금융과 개발 전략 전반의 구조적 변화입니다. 특히 리츠 구조의 법적 진입장벽이 낮아지면서, 중소 개발사 및 신규 시장 참여자에게 실질적인 대안이 될 수 있는 제도적 기틀이 마련되었습니다. 다만 과세 체계에 대한 정비, 기존 PFV 구조에서 프로젝트 리츠로의 전환 절차, 그리고 시행령 및 세부 행정 해석에 있어 현장 적용성을 고려한 기준 마련은 여전히 과제로 남아 있습니다.
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