분양계약 안 했다고 조합원 자격 상실? 현금청산자 전환의 진실

1. 분양계약이 조합원 지위를 결정짓는다

정비사업에서의 조합원 자격은 단지 '조합설립에 동의했다'는 것만으로 끝이 아닙니다. 조합원이 사업에 참여하겠다는 분양신청은 물론, 그 이후 분양계약 체결 여부도 실질적인 지위 유지에 중요한 요소로 작용합니다.

• 관리처분계획 인가 이후 조합이 정한 분양계약 체결 기한은 매우 중요합니다. 해당 기한 내 계약 체결이 이뤄지지 않으면, 조합은 해당 토지 등 소유자를 현금청산 대상으로 간주하고 도정법 제73조에 따른 현금청산 절차를 진행할 수 있습니다.

• 대부분의 조합 정관과 총회 의결사항에는 기간 내 미체결 시 현금청산 대상자로 전환될 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다.

• 따라서 조합원으로 남기를 원한다면, 분양계약 체결 시기를 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 분양계약 미체결은 현금청산자로 전환될 수 있는 중요한 사유가 됩니다.

2. 조합원에서 청산자로 전환되면 되돌릴 수 없다

한 번 현금청산자로 전환되어 그 지위가 법적으로 확정되면, 이후 뒤늦게 분양계약을 체결하더라도 조합원 지위가 회복되지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 사업계획의 확정성: 조합은 사업계획과 자금조달계획을 분양을 받는 조합원 수와 현금청산자 수를 기준으로 확정합니다. 현금청산 대상자가 번복되면 사업 진행에 큰 혼란을 초래할 수 있습니다.

• 법적 절차의 완료: 조합이 도시정비법에 따른 현금청산 절차(손실보상 협의, 불발 시 수용재결 또는 매도청구 소송)를 진행하여 이미 현금청산자로서의 지위가 법적으로 확정된 경우, 이를 되돌리기는 사실상 불가능합니다.

• 판례의 경향: 실제 법원도 현금청산 절차가 적법하게 진행되어 지위가 확정된 이후 뒤늦은 분양계약 체결만으로 조합원 지위 회복을 인정하지 않는 판결을 내린 사례가 많습니다. 단순히 "분양계약이 조금 늦었을 뿐"이라는 주장은 받아들여지기 어렵고, 법적으로도 사실상 지위 회복은 불가능에 가깝습니다.

3. 조합원 지위 상실 시 불이익은?

조합원 지위를 잃게 되면 다음과 같은 실질적 권리에서 배제됩니다:

• 분양권 상실 → 새 아파트를 분양받을 수 없습니다.

• 총회 의결권 상실 → 사업에 대한 의견을 제시할 수 없습니다.

• 정보 열람 제한 → 조합의 사업 진행 현황을 확인할 권리가 사라집니다.

• 청산금 수령으로 제한 → 감정평가에 따라 산정된 금액만 지급받게 됩니다.

이는 단순한 서류상의 변화가 아니라 수억 원에 달하는 재산상 권리 차이로 이어질 수 있으므로, 분양계약 체결 기한을 철저히 지키는 것이 매우 중요합니다.

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정비사업 관련 권리 분쟁은 사소한 실수 하나가 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 분양계약 기한 도과, 조합원 명부 누락, 청산 통보 이후의 대응 실패는 시간이 지날수록 회복이 어려워집니다. 법무법인 슈가스퀘어는 정비사업에 특화된 전문성을 가진 변호사들이 다음과 같은 서비스를 제공합니다.

• 조합 정관 및 관리처분계획 분석

• 분양계약 체결 기한 관련 대응 전략

• 현금청산자 전환 통보에 대한 법률 검토 및 대응

• 조합원 지위 회복 가능성에 대한 객관적 자문

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