최신 정비사업 업무처리 가이드라인 | 단계별 준수사항 확인하기
2025년 2월 5일부터 시행된 개정 <정비사업 업무처리 가이드라인>은 부동산신탁사의 재개발‧재건축 등 정비사업의 활성화를 위해 만들어졌습니다. 이 가이드라인은 부동산신탁사가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업을 시행하는 경우에 적용됩니다. 주요 단계별로 업무처리 방법을 표준화했고, 각 단계별 업무처리 시 준수해야 할 사항이 규정되어있습니다. 단계별로 살펴보겠습니다.
*관련 법령 및 제도에서 달리 정하는 경우 해당 법령을 우선적으로 적용하고, 개별 사업장의 특성과 법령 개정 사항을 고려하여 부동산신탁사가 추가적인 검토를 통해 일부 사항을 조정할 수 있습니다.
1. 사업장 진입 단계
1) 예비신탁사 선정 및 MOU 체결 전 업무처리 준수사항
조합 등 다른 시행방식을 원하는 주민이 있을 경우 이를 고려하여 신탁방식 참여 여부를 신중히 결정해야 합니다.
주민 간 의견이 상이할 경우 사업에 장애가 될 수 있으므로 반대의견을 확인하고 이에 따라 참여 여부를 결정해야 합니다.
반대의견 확인 방법 예시: 현장 또는 온라인 접수를 위한 안내 현수막 게시
전체 주민의 25% 이상이 반대할 경우 해당 사업 참여를 보류해야 합니다.
신탁사는 반대의견 확인 관련 기록을 보관해야 합니다.
2) 불건전 영업행위 금지
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 등 관계법령에 따라 다음과 같은 행위를 금지해야 합니다.
손실 보전 또는 일정 이익 보장 행위
현실성이 낮거나 비정상적인 조건 제시 행위
예시: 재산상의 이익 제공, 무이자 대지급, 법적 한도 초과 이주비 지원 등
2. 사업자 지정고시 단계
신탁업자는 신탁업무 수행을 위해 신탁계약을 체결해야 합니다.
정비사업의 안정적 추진과 위험 관리를 위해 정비구역 내 적정 면적 이상의 토지를 수탁해야 합니다.
예시: 정비사업위원회 구성원이 소유한 토지 면적 이상
필요 시 추가적인 토지를 수탁하고 이를 위한 내부 프로세스를 마련해야 합니다.
3. 시공사 선정 단계
1) 시공사 선정 입찰지침 수립
「도시정비법」, 「정비사업 계약업무 처리기준」 등 관련 법령을 반영하여 위법사항이나 누락사항이 없도록 철저히 점검해야 합니다.
필요 시 지방자치단체와 협의하여야 하며, 정비계획을 충분히 검토한 후 입찰을 진행해야 합니다.
2) 시공사 선정절차 관리
시공사가 입찰지침을 위반하거나 부적절한 조건을 포함한 경우 해당 시공사를 제척해야 합니다.
예시: 도시정비법 제29조 및 계약업무 처리기준 위반 여부 확인
4. 정비사업 수행 단계
1) 사업 인허가 관리
정비사업 수주 후 구체적인 인허가 계획을 수립하고, 사내 전산망을 통해 일정을 체계적으로 관리해야 합니다.
일정 기간(예: 6개월) 단위로 내부 점검을 실시해야 합니다.
2) 주요 상황 관리
추진 단계별로 사내 점검 또는 심의회의를 개최하여 사업성 및 추진상황을 점검해야 합니다.
예시: 추정분담금 점검, 착공 전 점검회의, 준공 12개월 전 관리처분 변경 점검
사업성 환경에 중대한 변화가 발생할 경우, 사내 유관부서(리스크관리, 법무, 기획 등) 간 점검회의를 개최하고 대응방안을 수립해야 합니다.
예시: 신탁계약 체결 시점 대비 2% 이상 분양총액 변동, 시공사 사정 급변 등
정비사업, 검토단계에서부터 전문가 파트너와 함께
정비사업은 유의하고 준수해야 할 사항이 복잡한 사업입니다. 사업 검토 단계에서부터 전문성 있는 파트너와 함께 하시기를 권합니다. 법무법인 슈가스퀘어 건설/부동산팀은 부동산 정비사업과 관련한 이슈에 대한 종합적인 법률 서비스를 제공합니다. 사전 법률 자문과 리스크 분석, 사후의 분쟁을 해결할 파트너를 찾고 계시다면 지금 상담신청하세요.
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