재건축가이드 | 4. 재건축 관리처분계획이란? 절차와 주요 내용 총정리

관리처분계획은 재건축 사업으로 인해 새롭게 건설되는 건축물과 대지를 조합원들에게 어떻게 분배할 것인지, 그리고 사업에 필요한 비용은 어떻게 충당할 것인지를 정하는 계획입니다.  이 계획이 확정되어야 비로소 철거 및 착공, 그리고 최종적인 입주까지 진행될 수 있습니다. 

관리처분계획 인가 절차

분양신청 완료 → 관리처분계획 수립→ 종전자산 및 분담금 통지(총회개최 1개월 전) → 관리처분계획 총회(과반수 동의) → 관리처분계획 공람(30일) → 관리처분계획 인가 신청 → 관리처분계획 인가(30일 이내) 타당성검증시(60일 이내)

1. 분양 공고 및 분양 신청

관리처분계획 수립의 첫 단계는 분양 공고와 분양 신청입니다. 사업시행자는 사업시행계획인가를 받은 후, 다음 사항들을 조합원에게 통지하고, 일간신문 등에 공고해야 합니다.

• 분양 대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 종류 및 면적

• 분양 신청 기간

• 분양 가격 예정액

• 분양 신청 방법

• 그 외 분양에 필요한 사항

분양 공고 후 조합원은 분양 신청 기간 내에 분양을 신청해야 합니다. 만약 분양 신청을 하지 않거나, 분양 자격이 없는 경우에는 현금으로 청산받게 됩니다.

2. 관리처분계획 수립 기준

관리처분계획은 객관적이고 합리적인 기준에 따라 수립되어야 합니다. 주요 수립 기준은 다음과 같습니다.

• 종전 자산의 평가: 조합원의 종전 토지, 건축물 등의 자산 가치를 평가합니다. 감정평가법인 등이 평가하며, 평가액은 권리가액 산정의 기준이 됩니다.

• 분양예정 대지 또는 건축물의 평가: 새로 건설될 건축물 및 대지의 가격을 평가합니다.

• 비례율 산정: 총수입(분양수입 등)에서 총사업비를 제외한 금액을 총자산평가액으로 나누어 비례율을 산정합니다. 비례율은 조합원의 투자 수익률을 나타내는 지표입니다.

• 추가 분담금 또는 환급금 결정: 조합원의 권리가액과 분양받을 건축물의 가격 등을 비교하여 추가 분담금 또는 환급금을 결정합니다.

3. 관리처분계획 인가 절차

수립된 관리처분계획은 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 효력이 발생합니다. 인가 절차는 다음과 같습니다.

• 관리처분계획안 총회 의결: 조합은 관리처분계획안을 마련하여 조합원 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 조합원 과반수 찬성이 필요합니다.

• 인가 신청: 총회 의결된 관리처분계획안에 관련 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 인가를 신청합니다.

• 인가 및 고시: 시장·군수·구청장은 관리처분계획의 적법성, 타당성 등을 검토하여 인가 여부를 결정하고, 인가 시 이를 고시합니다.

4. 관리처분계획 인가의 효력

관리처분계획이 인가되면 다음과 같은 효력이 발생합니다.

• 철거 및 착공: 사업시행자는 관리처분계획 인가 후 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물 착공에 들어갈 수 있습니다.

• 소유권 이전: 준공 후 새로운 건축물의 소유권은 관리처분계획에 따라 조합원에게 이전됩니다.

• 권리 확정: 관리처분계획 인가로 조합원별 분담금 및 권리관계가 최종적으로 확정됩니다.

5. 매 단계가 중요한 재건축 사업, 전문가와 함께 준비하세요

관리처분계획은 재건축 사업의 핵심적인 계획으로, 조합원의 재산상 권리에 직접적인 영향을 미치기 때문에 조합원들은 관리처분계획 수립 과정에 적극적으로 참여하고, 계획 내용을 꼼꼼히 확인하여 불이익이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

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