재건축가이드 | 3. 재건축 시행 절차 – 사업 주체별 진행 과정 완벽 정리

1. 조합에 의한 사업 시행

조합이 재건축 사업을 시행하는 경우, 다음과 같은 절차를 거칩니다.

• 재건축 결의: 토지등소유자 과반수의 동의로 재건축 결의를 합니다.

• 조합 설립 추진위원회 구성: 재건축 결의 후 조합 설립을 위한 추진위원회를 구성합니다.

• 조합 설립 인가: 추진위원회는 조합 설립을 위한 준비를 하고, 토지등소유자 3/4 이상의 동의를 얻어 조합 설립 인가를 신청합니다.

• 사업 시행 계획 수립 및 인가: 조합은 사업 시행 계획을 수립하고, 관계 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 사업 시행 인가를 신청합니다.

• 분양 공고 및 분양 신청: 사업 시행 인가 후 분양 공고를 하고, 조합원 및 일반인을 대상으로 분양 신청을 받습니다.

• 관리처분계획 수립 및 인가: 분양 신청 결과 및 감정평가액 등을 바탕으로 관리처분계획을 수립하고 인가를 받습니다.

• 이주 및 철거: 관리처분계획 인가 후 기존 건축물의 이주 및 철거를 진행합니다.

• 착공 및 준공: 새로운 건축물의 착공 및 준공 절차를 거칩니다.

• 입주 및 청산: 준공 후 입주를 시작하고, 청산 절차를 진행합니다.

2. 시장, 군수에 의한 사업 시행

시장·군수는 다음의 경우 재건축 사업 시행자가 될 수 있습니다.

• 재해 발생 시 긴급 필요: 천재지변 등으로 재건축 사업이 긴급히 필요한 경우.

• 토지 소유자 요청: 토지 소유자 과반수가 시장·군수·구청장에게 사업 시행 요청을 할 경우.

• 법률 규정에 따른 시행: 기타 법률에서 정한 사유에 해당될 때.

시장·군수에 의한 재건축 절차

• 조합 설립 절차 없이 바로 재건축 사업 시행 계획 수립 가능.

• 사업 시행 계획 수립, 분양, 관리처분계획 등은 조합 시행 방식과 유사.

주민대표회의 구성

• 정비구역 지정·고시 후 주민대표회의 구성.

• 위원장 포함 5명~25명 이하로 구성하며, 토지 소유자 과반수의 동의 필요.

3. 사업 시행 인가

재건축 사업 시행 인가는 재건축 절차의 본격적인 시작을 알리는 중요 단계입니다.

(1) 사업 시행 인가 절차

• 건축심의 및 평가: 관련 법에 따른 건축심의 및 평가 진행.

• 사업 시행 계획 수립: 재건축 사업 계획을 구체적으로 수립.

• 총회 의결: 조합원 과반수 동의로 총회 의결.

• 사업 시행 인가 신청: 시장·군수에게 재건축 사업 인가 신청.

• 인가 승인: 공람 및 기관 협의 완료 후 인가 승인.

(2) 사업 시행 인가에 필요한 서류

• 사업시행계획인가 신청서

• 총회의결서 사본

• 사업시행계획서

• 관련 법령에 따른 인허가 서류

• 토지 및 건축물 명세서

재건축 사업 시행 인가가 고시되면, 재건축 시행자는 토지 및 건축물 수용 또는 사용 권한을 획득해 본격적인 재건축 사업을 진행합니다.

4. 복잡한 사업일수록 전문가와 함께!

재건축 사업은 복잡하고 긴 과정을 거치는 사업이지만, 도시 환경 개선과 주거 생활 향상에 기여하는 중요한 사업입니다. 법무법인 슈가스퀘어는 사업 주체가 재건축사업 시행 절차를 이해하고, 각 단계별 필요한 사항들을 꼼꼼히 확인하여 재건축 사업을 성공적으로 추진하실 수 있도록 돕습니다. 

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