재건축가이드 | 2. 재건축 사업의 3가지 준비 과정 (기본계획, 안전진단, 정비계획)
1. 기본계획 수립
재건축사업의 첫 단계는 기본계획 수립입니다. 이는 도시 전체 또는 일부 지역의 장기적인 발전 방향과 정비사업의 기본 틀을 설정하는 과정으로, 해당 지역의 특성과 주민의 요구를 반영하여 수립됩니다. 이 기본계획이 이후 단계에서 진행될 세부 계획의 기준이 됩니다.
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 계획 수립의 주체가 되고, 관할 구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획(이하 "기본계획"이라 함)을 10년 단위로 수립합니다. 또 이 주체가 5년마다 기본계획의 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하게 되어있습니다.
수립 절차는 아래와 같습니다.
기본계획(안)작성 → 주민공람(14일 이상), 지방의회 의견 청취 → 관계행정기관협의 → 지방도시계획위원회 심의 →정비기본계획 수립(승인) 및 고시
기본계획 수립이나 변경은 주민공람, 지방의회의 의견청취가 필수이지만 ‘경미한 사항을 변경할 때’는 생략할 수 있습니다. 경미한 사항이란 규모를 확대하거나 그 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 축소하는 경우, 계획기간을 단축하는 경우, 정비예정구역의 면적을 20퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우 등을 말합니다.
2. 안전진단
안전진단은 재건축의 필요성을 객관적으로 평가하는 과정입니다. 노후화된 건축물이 구조적으로 안전한지, 거주 환경이 적절한지를 전문 기관이 검토하여 재건축의 타당성을 판단합니다. 안전진단 결과에 따라 재건축 여부와 시급성이 결정되며, 이는 주민의 안전과 직결되므로 매우 중요한 단계입니다.
안전진단 실시 절차는 아래와 같습니다. 요청, 조사, 결정의 주체는 시장, 군수입니다.
안전진단 요청 → 현지조사 → 안전진단 의뢰 → 안전진단결과 보고서 제출 → 정비계획수립 및 재건축 시행여부 결정
주택단지의 건축물은 안전진단 대상이지만, 재건축사업의 안전진단 제외대상도 있습니다.
정비계획의 입안권자가 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 주택단지의 건축물
주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 주택단지의 건축물
셋 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있으며 시ᆞ도조례로 정하는 면적 이상의 지역으로서 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 경우의 잔여 건축물 등이 포함됩니다.
3. 정비계획 수립
안전진단을 통해 재건축의 필요성이 인정되면, 다음으로 정비계획 수립 단계로 넘어갑니다. 정비계획은 구체적인 재건축 방안을 담은 문서로, 정비구역의 지정, 건축물의 배치, 도로 및 공원 등 기반시설의 계획 등을 포함합니다. 정비구역이 지정되어 고시되면 일반인도 이 내용을 열람할 수 있습니다.
정비계획의 절차는 아래와 같습니다. 계획 수립의 주체는 시장, 군수입니다.
정비계획 수립 → 주민설명회/공람(30일 이상)→ 지방의회 의견 청취(60일 이내) → 지방도시계획 위원회 심의 → 정비구역 고시
이때, 기본계획 수립 단계와 마찬가지로 ‘경미한 사항을 변경할 때’는 주민설명회, 공람, 의견청취 절차를 생략할 수 있습니다.
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