“환불된다더니 무효라고요?”…지역주택조합 분담금, 돌려받기 어려운 진짜 이유

지역주택조합의 환불보장 약정이 무효일 경우, 분담금 반환은 가능한가요? 대법원 판결을 통해 조합원 권리와 신의칙 적용 기준을 살펴봅니다.

법무법인 슈가스퀘어

Jun 30, 2025

“환불된다더니 무효라고요?”…지역주택조합 분담금, 돌려받기 어려운 진짜 이유

Contents

1. 환불보장 약정은 왜 무효일까 2. 그런데 왜 분담금은 반환되지 않았을까 3. 조합원의 환불 요구가 받아들여지지 않은 이유 4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

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지역주택조합의 환불보장 약정이 무효일 때, 조합원은 분담금을 반환받을 수 있을까요?

김 씨는 내 집 마련의 꿈을 안고 지역주택조합에 가입했습니다. 조합 측은 “조합 설립이 무산되면 언제든지 환불이 가능하다”는 약속과 함께, 이를 명시한 환불보장확약서까지 교부했습니다. 하지만 시간이 지나며 사업 추진이 불확실해지자 김 씨는 환불을 요구했고, 조합은 ‘총회 결의를 거치지 않았기 때문에 환불보장 약정은 무효’라며 반환을 거절했습니다. 김 씨는 소송을 제기했지만, 결국 대법원은 조합의 손을 들어주었습니다.

안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.

오늘은 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결을 중심으로, 지역주택조합 사업에서 환불보장 약정과 분담금 반환청구 사이의 법적 쟁점을 살펴보겠습니다.

1. 환불보장 약정은 왜 무효일까

지역주택조합은 비법인사단으로서, 조합의 자산은 모든 조합원이 공동으로 소유하는 ‘총유물’에 해당합니다. 민법 제276조 제1항에 따라 이러한 총유물의 처분은 반드시 조합원 총회의 결의를 거쳐야 합니다.

그런데 조합이 개별 조합원과 환불보장 약정을 체결하면서 총회 결의 없이 “조합 설립이 무산될 경우 전액 환불한다”는 내용을 일방적으로 확약했다면, 이는 총유물의 처분행위로서 원칙적으로 무효입니다.

이번 사건에서도 대법원은 조합이 총회 결의 없이 체결한 환불보장 약정은 무효라고 판단했습니다.

2. 그런데 왜 분담금은 반환되지 않았을까

이 사건의 핵심은 환불보장 약정이 무효라 하더라도, 조합원이 해당 약정의 무효를 이유로 조합가입계약 자체를 무효나 취소로 돌리고 분담금 반환을 청구할 수 있느냐는 점이었습니다.

대법원은 조합원들이 환불보장 약정이 무효임을 알고 있었음에도 불구하고 조합가입계약을 유지하면서 이후에도 수차례에 걸쳐 고액의 분담금을 납부했고, 조합 활동에 계속 참여한 사실에 주목했습니다. 또한 조합은 실제로 조합설립인가와 사업계획승인을 모두 완료하고 주택건설사업을 정상적으로 진행 중이었습니다.

결국 대법원은 조합원들이 분담금을 납부한 선행행위를 통해 조합가입계약을 유지하겠다는 의사를 외부에 표시한 이상, 이제 와서 환불보장 약정의 무효를 이유로 계약 자체의 무효를 주장하며 분담금 반환을 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 보았습니다.

3. 조합원의 환불 요구가 받아들여지지 않은 이유

이번 판결은 단순히 약정의 유·무효 문제를 넘어서, 조합원의 행위 일체가 계약 유지 의사로 해석될 수 있는지를 중심으로 판단했습니다. 특히 주목할 점은 다음과 같습니다.

환불보장 약정은 총회 결의 없는 총유물 처분행위로 무효
조합설립인가가 이루어진 이후에도 조합원들이 고액의 분담금을 추가로 납부
조합은 이미 사업계획승인까지 마치고 정상적으로 주택건설을 추진
사업의 공공성과 분담금의 집단적 성격을 고려할 때, 일부 조합원의 일방적 탈퇴 및 반환 청구는 다른 조합원에게 불이익을 줄 수 있음

결국 조합원이 환불보장 약정의 무효를 이유로 분담금 반환을 청구하는 것은, 그동안 보인 계약 유지 행위와 모순되며 조합 사업 전체의 신뢰와 안정성을 해칠 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다.

4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

이번 판결은 지역주택조합 사업에서 환불보장 약정이 가지는 법적 한계뿐 아니라, 조합원의 후속 행위가 계약관계에 미치는 법적 효과까지 명확히 짚어주었습니다.

조합원이 단지 약정이 무효라는 이유만으로 언제든 탈퇴하고 분담금을 반환받을 수 있다고 본다면, 공동사업의 신뢰와 재정 기반은 쉽게 무너질 수밖에 없습니다. 따라서 법원은 조합원 스스로가 계약을 유지하려는 의사를 외부적으로 표시한 경우, 사후적으로 이를 무효라고 주장하는 것은 신의칙에 위반된다고 판단한 것입니다.

지역주택조합 분쟁은 단순한 계약 해지 문제가 아니라, 조합 내부의 집단적 법리와 민법상 원칙, 사업의 공공성까지 종합적으로 고려되어야 하는 복합적인 쟁점입니다. 환불보장 약정이나 분담금 반환과 관련하여 불확실하거나 억울한 상황에 처해 계시다면, 단순한 주장만으로는 원하는 결과를 얻기 어려울 수 있습니다.

법무법인 슈가스퀘어는 조합원 개개인의 이익뿐 아니라 전체 조합 운영과의 균형을 고려하여, 명확한 법리와 실제 사례를 바탕으로 신중하고 실질적인 법률 자문을 드리겠습니다.

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