집합건물 공용부분 관리계약, 관리단집회 결의 없이는 무효
안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어의 슈가 변호사입니다.
최근 집합건물의 공용부분 관리와 관련하여 관리계약의 효력 여부를 둘러싼 법적 분쟁이 증가하고 있습니다. 특히, 관리단집회 결의 없이 체결된 계약의 효력이 주요 쟁점으로 떠오르고 있는데요. 이번 글에서는 대법원의 최신 판례(2023다287861)를 통해 이와 관련된 법리를 살펴보고, 시사점을 정리해보겠습니다.
1. 집합건물 공용부분 관리의 중요성
구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘구 집합건물법’)에 따르면, 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단집회의 결의를 통해 결정되어야 합니다(제16조). 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 본 사건의 주요 쟁점은 관리단집회 결의 없이 체결된 계약이 유효한지 여부였습니다.
2. 사건의 구체적 배경
이 사건에서 ○○○상가관리단의 관리인(이하 ‘피고)은 관리단집회의 결의를 거치지 않고 공용부분 관리에 관한 계약(무인주차시스템 설치 및 조명 교체 공사)을 체결했습니다. 이후 계약 상대방(이하 ‘원고’)이 대금 미지급을 이유로 소송을 제기하자, 관리단 측은 결의 없이 체결된 계약은 무효라고 주장했습니다.
3. 법원의 판단
원심
원심은 관리단집회의 결의 요건을 관리인의 대표권을 제한하는 규정으로 보았습니다. 따라서 원고가 결의가 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없으므로, 피고는 계약 무효를 주장할 수 없다고 판시했습니다.
대법원
대법원은 원심 판단을 뒤집고, 다음과 같이 명확히 판시했습니다:
공용부분 관리행위는 관리단집회의 결의를 통해서만 이루어질 수 있다.
관리인은 결의에 따라 집행할 권한만 가질 뿐, 독자적으로 계약을 체결할 권한은 없다.
관리단집회 결의 요건은 단순히 대표권 제한 규정이 아니라 계약 효력을 결정짓는 본질적 요건이다.
결론적으로, 대법원은 관리단집회 결의 없이 체결된 계약은 무효라고 판단했습니다.
4. 판결의 의미와 시사점
이번 판결은 비법인사단의 재산 관리 및 처분 요건을 대표자의 대표권 제한 규정으로 보지 않는다는 입장을 명확히 했습니다. 이는 대리 규정을 적용하지 않겠다는 의미로 해석되며, 결과적으로 관리인이 관리 및 처분 요건을 위반한 상태에서 제3자와 체결한 계약은 무효로 간주된다는 점을 시사합니다. 따라서 대리 규정을 통해 제3자의 선의나 과실 여부를 검토할 실익이 사라지게 됩니다.
5. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평
이 사건은 관리인이 관리단 집회의 결의 요건을 준수하지 않은 상태에서 무인주차시스템 설치 계약 및 조명 교체 공사 계약을 체결한 사례였습니다. 이후, 관리단이 계약 대금을 지급하지 않자, 계약 상대방인 업체들이 미지급 대금을 청구하며 관리단을 상대로 소송을 제기했습니다.
2심은 관리단 집회의 결의 요건을 대표권 제한 규정으로 보고, 이를 바탕으로 표현대리 규정을 적용해 판단했습니다. 원고들이 결의 요건 위반을 인지했거나 인지할 수 있었다는 증거가 부족하다는 이유로, 피고(관리단)가 계약 무효를 주장할 수 없다는 결론을 내렸습니다.
그러나 3심은 법리를 재정리하며, 해당 계약들이 무효라는 판결을 내렸습니다. 이에 따라 환송심에서는 피고 측이 일부 승소할 가능성이 높아 보입니다. 다만, 원고 측이 부당이득 반환을 청구할 경우, 청구 취지 변경을 통해 새로운 법적 판단이 내려질 가능성도 배제할 수 없습니다.
결론적으로, 이 사건은 비법인사단의 대표권과 결의 요건 간의 관계에 대한 법적 논의와, 계약의 유효성에 대한 판단 기준을 명확히 재정립한 사례로 볼 수 있습니다.
법무법인 슈가스퀘어는 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로 집합건물 관리와 관련된 다양한 법률 문제를 해결하는 데 앞장서고 있습니다. 구분소유자들의 권리를 보호하고 투명한 건물 관리가 이루어질 수 있도록 신뢰할 수 있는 든든한 파트너가 되어드리겠습니다.
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