전세보증금 부풀리면 진짜 보증 못 받나요? 대법원은 이렇게 봤습니다

전세보증금을 부풀려 기재하는 것이 보증회사의 면책사유가 될 수 있는지 대법원 판례를 통해 살펴봅니다.

법무법인 슈가스퀘어

Jun 16, 2025

Contents

1. 전세보증금 부풀리기의 위험성 2. 사건의 구체적 경과 3. 대법원의 판단은?4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

[Sugar's Preview]

전세보증금을 부풀려 대출을 받았다면, 보증회사는 보증책임을 면제받을 수 있을까요?

김 씨는 2억 3천만 원의 전세계약을 앞두고 있었습니다. 중개인은 “보증금을 2억 6천 4백만 원으로 적으면 더 많은 대출을 받을 수 있다”고 권유했고, 김 씨는 이에 따라 계약서를 작성했습니다. 그 결과 보증금의 상당 부분은 대출로 충당되었고, 보증회사의 보증까지 받게 되었습니다. 그러나 대출 만기 후 보증회사가 보증 책임을 거부하자 김 씨는 큰 혼란에 빠졌습니다. 보증금 액수를 부풀려 적은 것이 ‘허위의 전세계약’으로 판단될 수 있다는 사실은 미처 예상하지 못했기 때문입니다.

*위 사례는 판례를 바탕으로 이해를 돕기 위해 작성된 것으로, 실제 사실과는 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.

오늘은 대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결을 중심으로, 전세보증금 부풀리기의 법적 리스크와 보증책임의 범위에 대해 살펴보겠습니다.

1. 전세보증금 부풀리기의 위험성

전세보증금을 실제보다 높게 기재하는 일은 ‘대출 한도를 높이기 위해’, ‘중개인의 권유로’, 또는 ‘단순한 편의상’ 이뤄지는 경우가 많습니다. 하지만 이러한 행위는 민사상 허위 계약서 작성으로 간주되어 보증회사의 면책사유에 해당할 수 있습니다.

특히 전세보증금 대출에 주택도시보증공사(HUG)와 같은 공적 보증기관이 개입된 경우, 약관에 따라 ‘허위의 전세계약’으로 판단되면 전액 면책 처리될 수 있어 임차인뿐 아니라 대출기관, 보증기관 모두가 손해를 입게 되는 상황이 발생할 수 있습니다.

2. 사건의 구체적 경과

이 사건에서 임차인은 실제 전세보증금 2억 3천만 원에 대해 계약서상에는 2억 6천 4백만 원으로 기재된 계약서를 작성했습니다.

해당 계약서를 근거로 금융기관에서 2억 1천만 원의 대출을 받았고, 이에 대해 주택도시보증공사가 보증을 제공했습니다.

하지만 임차인은 계약 만기 후 대출금을 갚지 못했고, 금융기관은 보증기관에 보증책임 이행을 요구했습니다. 이에 대해 보증공사는 ‘허위의 전세계약’이므로 면책 사유에 해당한다며 책임을 거부했습니다.

원심은 “실제 지급된 보증금(2억 3천만 원)을 기준으로 유효한 계약이 성립되었다”며 보증회사의 면책 주장을 받아들이지 않았으나, 대법원은 이 판단을 뒤집었습니다.

3. 대법원의 판단은?

대법원은 해당 보증약관에 따라 전세계약의 일부가 허위인 경우라도, 그 허위가 보증계약 체결 여부나 보증범위에 영향을 미치는 ‘중요 사항’일 경우 면책사유가 된다고 보았습니다.

구체적으로,

전세보증금이 실제보다 부풀려진 점
이를 근거로 보증부 대출이 실행된 점
보증공사가 전세보증금 반환채권을 담보로 취득했다는 점 등을 근거로,

이 사건 계약은 보증약관상 면책조항에 해당하는 ‘허위의 전세계약’으로 판단했습니다. 이에 따라 원심판결을 파기하고 사건을 환송하였습니다.

4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

이번 판결은 부풀려진 계약서 한 장이 보증회사의 책임을 면하게 할 수 있다는 점을 명확히 보여줍니다. 대법원은 보증약관을 단순히 문언 해석에 그치지 않고, 그 조항이 전체 보증 시스템 내에서 어떤 의미를 갖는지를 종합적으로 판단했습니다. 이는 약관 해석의 새로운 기준을 제시한 셈입니다.

또한, 공적 보증기관이 개입된 금융 거래에서는 계약의 ‘정확성’이 신뢰의 핵심임을 분명히 했습니다. 임차인 입장에서 소액의 대출 증액이 유혹이 될 수 있지만, 그 대가로 보증이 무효화되거나 소송에 휘말릴 위험이 있다는 점을 명심해야 합니다.

법무법인 슈가스퀘어는 이러한 전세보증 관련 분쟁, 보증책임 다툼, 약관 해석 분쟁에 대해 다수의 사례 경험을 보유하고 있으며, 임차인과 금융기관 모두의 권익 보호를 위해 전문적인 법률 자문을 제공합니다.

[상담문의]