재건축 조합원 전원의 동의없이 상가 조합원에게 아파트를 분양할 수 있나요?

[Sugar's Preview]

박 씨는 서울에 위치한 B아파트의 재건축 조합원입니다. 최근 박 씨는 조합이 상가 소유자들에게 유리할 수 있는 산정 비율을 포함한 정관 변경을 진행했다는 사실을 알게 되었습니다. 그런데 이렇게 중요한 정관 변경이 전체 조합원이 아닌 일부 조합원의 동의만으로 이루어졌다는 점에서 절차상 문제가 없는지 의문이 들었습니다. 박 씨는 이번 정관 변경이 장기적으로 일반 아파트 조합원들의 권리에 부정적인 영향을 미치지는 않을지 우려하고 있습니다.

*위 사례는 판례를 바탕으로 이해를 돕기 위해 작성된 것으로, 실제 사실과는 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.

최근 재건축 사업에서 상가 소유자의 주택 공급 기준을 변경하는 과정에서 법적 분쟁이 늘고 있습니다. 오늘은 최근 선고된 서울중앙지방법원 2024. 12. 19. 선고 2023가합60641 판결을 통해, 재건축 조합이 정관 변경 시 반드시 지켜야 할 요건을 명확히 짚어보겠습니다.

1. 상가 조합원의 아파트 분양, 핵심은 '산정 비율'

재건축 사업에서 상가 조합원이 상가 대신 아파트를 분양받을 수 있는지 여부는 산정 비율(0.1~1.0) 이라는 숫자가 좌우합니다. 산정 비율이란, 재건축 과정에서 상가 조합원의 기존 상가가 얼마의 가치로 평가될지 정하는 핵심 기준인데요. 숫자가 낮을수록 상가 조합원이 주택 분양을 받기에 유리합니다.

일반적으로는 산정 비율을 도시정비법 시행령에서 정한 기준인 1.0으로 합니다. 이때는 상가 조합원의 기존 상가 가액이 재건축 후 공급될 아파트의 최소 분양 가격과 동일하거나 초과해야 주택을 분양받을 수 있습니다.

예컨대, 한 아파트의 상가 조합원 A의 기존 상가 가치가 4억원이라고 합시다. 재건축 후 아파트 최소 분양가가 10억원이고, 정관상 산정 비율이 1이라면, 이 경우 상가 조합원(기존 상가 4억원)은 최소 분양가(10억원)보다 작아 아파트를 받을 수 없습니다.

그러나 산정 비율이 0.1로 낮아지면, 최소 분양가(10억원)의 10%인 1억원보다 기존 상가 가치(4억원)가 더 높기 때문에, 상가 조합원도 아파트 분양권을 받을 수 있게 됩니다.

이러한 이유로 일부 재건축 조합에서는 상가 조합원의 이해관계를 고려해, 정관에 별도의 규정을 마련하여 산정 비율을 낮추는 경우가 있습니다. 대표적인 사례가 서초구 반포동의 ‘래미안 원베일리’, 강남구 대치동 ‘은마’, 그리고 이 사건에서 문제가 된 아파트입니다.

2. 사건 개요

서울중앙지방법원 2024년 12월 19일 선고(사건번호 2023가합60641) 사건은 바로 이러한 ‘산정 비율’로 인한 갈등에서 비롯되었습니다.

• 2020년 9월, 피고(B아파트재건축정비사업조합, 당시 추진위원회)는 재건축사업 진행을 위해 필수적인 상가 조합원들의 동의(50% 이상)를 얻고자, 상가 조합원들과 합의서를 작성했습니다. 이 합의서에는 아파트 분양권 산정 시 일반적으로 적용하는 산정비율 1 대신 0.1로 적용하고, 상가의 수익과 비용을 별도로 계산하는 독립정산제를 명시하는 내용이 담겼습니다.

• 2020년 10월, 피고는 조합 창립총회를 개최하여 합의서를 승인하는 안건을 상정하였고, 총회에 참석한 조합원 1146명 중 1016명(71.5%)이 위 합의서를 승인했습니다.

• 이후 2022년 2월 22일, 피고는 정기총회를 개최해 위 합의서의 내용을 정관에 반영하는 결의를 진행했고, 참석 조합원 955명 중 820명(전체 조합원 1497명의 54.7%)의 동의를 얻어 정관 제42조의2를 신설했습니다.

이렇게 결정된 정관 제42조의2의 내용은 다음과 같습니다.

“상가의 사업시행과 관련한 사항(독립 정산제 등)은 조합 창립총회에서 의결된 상가 합의서의 내용을 적용한다.”

그러자 일부 아파트 조합원들은 전체 조합원의 동의를 얻지 못했기 때문에 해당 결의는 무효라며 소송을 제기했습니다.

3. 법원의 판단

(1) 조합원 전원의 동의 없는 결의는 무효

법원은 도시정비법 시행령 제63조 제2항에 따라, 원칙적으로 상가 조합원에게 상가를 공급해야 하며, 예외적으로 아파트 공급 시에는 반드시 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판단했습니다. 따라서 이번 사건에서 조합원 54.7%의 찬성만으로 이뤄진 결의는 법률상 요구되는 전원 동의를 충족하지 못해 무효라고 결정했습니다.

(2) 기존 정관이나 국토교통부 운영방안과는 별개의 문제

피고 조합 측은 기존 정관과 국토교통부의 운영방안이 이미 상가 조합원의 주택 공급을 허용한다고 주장했으나, 법원은 이러한 사정과 별개로 산정 비율을 법령보다 완화하는 내용의 정관 변경은 반드시 조합원 전원의 동의가 필요한 사항이라고 명확히 했습니다. 따라서 법원은 조합 측 주장을 기각하고, 전원 동의 없는 정관 변경은 무효라는 점을 다시 한번 강조했습니다.

결과적으로, 법원은 조합원 전원의 동의를 받지 않은 이번 정관 변경이 법적으로 효력이 없으며, 이에 따라 2022년 2월 정기총회에서 결의된 정관 제42조의2 신설은 무효라고 판단했습니다.

4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

이번 판결은 재건축조합이 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호에서 정한 기준보다 완화된 기준으로 상가 조합원에게 아파트를 공급하려는 정관 개정을 추진할 경우, 반드시 조합원 전원의 동의가 필요하다는 점을 명확히 확인한 중요한 판례입니다.

그러나 현실적으로 조합원 전원의 동의를 얻는 것은 매우 어렵습니다. 따라서 재건축 조합으로서는 법적 요건을 철저히 준수하면서도 상가 조합원과 아파트 조합원의 이해관계를 합리적으로 조율할 수 있는 실질적인 대책 마련이 필요합니다. 장기적으로는 "전원 동의"라는 지나치게 엄격한 요건을 일부 완화할 수 있도록 입법적 보완책을 검토하는 방안도 함께 고려해야 할 것입니다.

이번 판결의 핵심은 재건축 사업에서 조합원들의 권리와 밀접하게 관련된 사항에 관해서는 반드시 법령에서 정한 절차와 요건을 엄격히 준수해야 하며, 국토교통부의 운영방안이 존재한다고 하더라도 이를 이유로 법적 절차나 요건을 위반하거나 무시할 수 없다는 점입니다.

재건축 사업 과정에서 조합의 결의가 정당한 절차를 거쳤는지, 법적으로 유효한지 여부는 매우 중요한 문제입니다. 만약 유사한 법적 분쟁에 직면하셨다면, 전문 변호사의 조언을 받아 적절한 대응을 준비하는 것이 필수적입니다.

법무법인 슈가스퀘어는 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로, 여러분의 권리를 지키기 위한 최선의 법률 서비스를 제공해 드리겠습니다.

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