재건축 동의서 징구 시 소재불명자, 주소지 어떻게 파악하나요?
재건축 사업 추진 과정에서 걸림돌이 되는 이슈 중 하나가 ‘소재불명 조합원’입니다. 특히 동의서 징구 단계에서 주소를 알 수 없는 토지등소유자가 있다면, 그 수에 따라 조합 설립이나 동의율 산정이 좌우될 수 있기 때문에 실무자 입장에서는 큰 부담이죠.
그렇다면, 이런 소재불명자의 주소지는 어떻게 파악하고, 법적으로 동의자수에서 제외할 수 있을까요?
1. 주민등록초본 발급, 가능한가요?
재건축 조합 또는 추진위원회가 주민등록초본을 발급받는 건 법적으로 가능합니다. 근거는 아래와 같습니다.
주민등록법 제29조 제2항 제3호
공익사업법(토지보상법) 제8조
도시정비법 제25조, 제33조
행정안전부도 추진위원장이 조합원 주소지 파악을 위한 주민등록초본 발급 신청을 하는 것은 가능하다는 해석을 한 바 있습니다.*
신청 시 대상자의 성명과 주민번호를 명확히 표시하되, 관련 서식과 주민등록자료를 요청할 수 있는 법령 정보와 함께 정당한 사유를 명시한 조합장 명의 공문을 제출해야 합니다. 다만 토지보상법 제8조가 ‘공익사업의 수행을 위하여 필요한 경우’라고 하고 있어, 사안마다 판단이 필요합니다.
주의할 점은 본인 신청이 아니기 때문에 전자문서 또는 무인발급기로는 안 된다는 것. 그리고 실무에서는 일부 지자체가 소극적인 해석을 하는 경우도 있어 사전 협의가 필요할 수도 있습니다.
*주민등록법 제29조 제2항 제3호 사유에 해당
2. 동의율 산정에서 소재불명자를 제외하는 방법은?
만약 초본 발급도 어렵고, 주소 확인이 불가능한 경우라면 어떻게 해야 할까요? 이때 활용할 수 있는 것이 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제4호입니다. 다음 조건을 충족하는 경우, 해당 토지등소유자를 동의자 수에서 제외할 수 있게 한다는 규정입니다.
등기부에 주민등록번호 기재 없음
기재된 주소와 현재 주소 불일치
소재가 확인되지 않을 것
그렇다면 다음과 같은 절차를 통해 소재불명으로 인정받을 수 있겠죠.
조합 또는 추진위가 등기부 주소로 동의서 발송 →
우편 반송 확인 (주소불명 반송) →
소재불명자 명부를 관할 구청에 제출 (조합설립인가 신청 전) →
조회 불가 회신 수령 →
이후 동의자 수에서 제외하고 조합 설립인가 신청
실제로 부산고등법원은 “공부상 주민등록번호 기재가 없고, 공부상 주소와 현재 주소가 상이한 경우에는 소재가 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 볼 수 있음”, “사업시행자나 행정청에게 공부외에 추가 조사의무가 있는 것은 아님”, “우편물 반송시 불거주 증명을 받아야할 의무는 없음”으로 판단하기도 했습니다.
*2007누3841, 2013누3092
3. 예외적 방법: 소송과 매도청구 활용
실무상, 조합이 설립된 이후에도 최고서가 반송되는 경우에는 매도청구소송 절차를 통해 주소를 확인해볼 수 있습니다. 이 방식은 소장을 통한 송달을 활용해 주소지 추적 및 최고 절차를 동시에 해결할 수 있어 법률적 해법으로 종종 이용됩니다.
소송을 통해 최고서를 송달함 (최고서 첨부 소장 제출) →
소장 부본이 송달된 날로부터 2개월이 경과하면 매도청구권 발생 →
상대방이 동의 의사 표시 시 소 취하로 해결
재건축 사업이 막 추진위 단계에 있더라도, 이러한 방법을 염두에 두면 장기적으로 소재불명자 문제에 대한 전략적 대응이 가능합니다.
4. 실무와 법 해석 사이에서 전략적으로 접근하는 슈가스퀘어
재건축 사업에서 주소를 알 수 없는 조합원 문제는 단순한 행정 절차가 아니라, 법 해석과 실무 경험이 모두 필요한 민감한 영역입니다. 사안에 따라 판단이 달라질 수 있고, 지자체마다 대응의 온도가 달라 전문가의 전략적 조언이 절실합니다.
법무법인 슈가스퀘어는 부동산 개발, 정비사업, 재건축재개발에 특화된 전문팀을 운영하여, 재건축 부담금 관련 법률 자문과 소송 대응까지 전방위로 지원합니다. 조합 설립 자문, 동의서 징구, 소재불명자 분류 전략 등을 포함하여 각 단계별 실무에서 발생하는 문제를 정확하고 빠르게 해결해 드리니, 어려움을 겪고 계시다면 지금 바로 슈가스퀘어와 1:1 상담하세요.!
실무와 법 해석 사이에서 전략적인 접근으로 문제를 해결해드리겠습니다.
[상담문의]
Tel: 02-563-5877
H.P: 010-2931-5873
카톡 '법무법인슈가스퀘어' 검색 또는 카카오톡 상담링크
e-mail: help@sugar.legal
서울특별시 강남구 테헤란로113길 7 백암아트센터별관 2층
