재건축·재개발 독립정산제 핵심 쟁점! 재건축 분쟁을 피하고 리스크를 최소화하는 법

1. 독립정산제란?

독립정산제란 재개발 및 재건축 정비사업에서 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 제도입니다. 이 제도는 주로 상가 소유자들과 아파트 소유자들 간의 이해관계 및 주된 관심사항이 크게 다른 상황에서 도입됩니다.

이때 독립정산제에 관한 총회의 결의가 있으면 내부적으로 조합을 구속하는 효력을 가지지만, 원칙적으로는 정관에 규정되어야 합니다. 또 독립정산제를 도입하더라도 아파트와 상가 간의 정산 기준이 명확하지 않다면 분쟁이 발생할 수 있어 주의해야 합니다. 실제로 수십억 원에서 많게는 수백억 원 규모의 소송이 이어지는 경우도 있죠.

2. 정산 기준이 불명확할 때 일어날 수 있는 분쟁

(1) 면적 정산 기준의 차이

개포주공4단지 재건축 사업에서는 면적 정산 기준의 차이로 분쟁이 있었습니다. 독립정산제를 도입할 때 정산 기준을 문서화하고, 분쟁소지가 없도록 기준을 명확히 하는 것이 중요하다는 걸 보여준 사례였죠. 이 사례에서 조합은

• 상가 조합원들이 아파트를 분양받지 않았다면 일반 분양을 통해 수익이 발생했을 것이기 때문에

• 따라서 부족한 면적에 대한 정산은 “토지면적당 아파트 일반분양 수익” 기준으로 해야 한다고 주장했고,

상가협의회 측에서는

• 아파트 조합원의 재건축 기대수익을 반영한 “아파트 평당 권리가액” 기준으로 정산해야 한다고 반박했습니다.

법원은 결국 조합의 손을 들어주었습니다. 

• 합의서 문구에 “토지면적당 아파트 일반분양수익”이라고 명시되어 있었기 때문입니다. 

• 상가협의회에서 주장한 ‘권리가액’이라는 단어는 합의서의 다른 조항에 적혀있어, 위 ‘면적당 일반분양수익’과 같은 의미가 아니라고 판단했습니다.

(2) 연도형 상가(도로변 상가)의 수익 귀속 문제

같은 사례에서 연도형 상가(도로변에 길게 배치된 상가)의 관리처분권 및 분양 수익 귀속 문제도 생겼는데요, 법원은

• 연도형 상가의 분양 수익은 조합에 귀속되며

• 독립정산제 합의가 연도형 상가까지 포함한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

독립정산제 도입 시 상가의 범위 또한 명확히 정의해야 예상치 못한 법적 분쟁을 방지할 수 있는 것이죠.

(3) 상가 재건축위원회가 가진 위험성

상가 재건축위원회는 도시정비법상 단체로 인정되지 않고 있고, 둔촌주공아파트 재건축 사례의 경우처럼 하나의 재건축 단지 안에 여러개의 상가재건축위원회가 존재하는 경우가 생길 수 있어 복잡한 분쟁으로 이어지기도 합니다. 

대법원은 ‘상가 소유자들과 시공사가 상가의 권리 가액에 대해 아무것도 정하지 않았다면 상가 소유자들이 요구하는 수준의 권리나 신뢰를 부여한 것으로 볼 사정이 없다’는 내용의 판결을 한 바 있기 때문에, 상가 조합원은 최대한 객관적으로 구속력 있는 약속을 만들어나갈 필요가 있습니다.

3. 조합 정관을 활용하여 리스크 최소화

도시정비법에 따르면 조합은 “조합원의 권리·의무”, “조합의 비용 부담” 등을 조합 정관에 명확히 규정해야 합니다. 하지만 현실에서는 정관을 변경하지 않고 총회 결의를 통해 독립정산제를 도입하는 경우가 많죠. 법적으로는,

• 총회 결의가 유효하면 정관 변경이 없어도 내부적으로 효력 인정이 가능하지만,

• 조합원의 부담이 커지는 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의 필수라는 판례가 있습니다. (대법원 2018.3.13. 선고, 2016두35281 판결)

• 또 조합 내부 규범이 변경될 경우 조합원의 신뢰 보호 원칙을 고려해야 합니다.

그렇기 때문에 독립 정산제를 도입할때는 정산 기준을 명확히 하여 문서화하고, 상가 범위를 사전에 합의해두고, 정관 변경 여부를 신중히 검토하여 조합원의 동의를 충분히 확보하는 등 최대한 리스크를 줄이는 방향으로 가야 합니다.

4. 재건축·재개발, 전문가와 함께 준비하세요

독립정산제는 재건축·재개발 사업에서 상가 조합원과 아파트 조합원의 이해관계를 조정하는 핵심 제도인만큼, 반드시 법률 전문가의 조언을 받으시길 권합니다.

독립정산제 관련 법률 상담이 필요하다면, 법무법인 슈가스퀘어에 문의하세요! 재건축·재개발 관련 법률 문제에 대한 전문성을 바탕으로, 조합과 조합원들에게 최적의 법률 자문을 드리겠습니다.

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