상속·이혼 후 공동명의 부동산, 공유물분할청구와 형식적 경매로 정리하는 방법

상속재산분할이나 이혼 재산분할의 결과, 부동산이 공동명의로 남는 경우가 종종 있습니다. 이러한 공유관계는 시간이 지나면서 관리가 어려워지고, 이해관계가 복잡해지는 경우가 많습니다. 이럴 때 활용할 수 있는 절차가 바로 ‘형식적 경매’입니다.

형식적 경매는 일반적인 채권 회수를 위한 경매와 달리, 공유관계를 해소하기 위한 법적 절차입니다. 상속이나 이혼 이후 공동소유 상태로 남은 부동산을 정리하고, 매각대금을 각자의 지분 비율에 따라 나누는 방식으로 진행됩니다.

1. 상속·이혼으로 발생하는 부동산 공유 문제

상속재산분할심판이나 이혼소송이 끝난 후에도 아파트나 토지와 같은 부동산이 공동명의로 남는 경우가 적지 않습니다. 이런 경우에는 월세 수입을 나누거나, 인접 토지와의 경계 분쟁이 생기면 함께 대응해야 하는 등 실질적인 불편이 생깁니다.

이혼 과정에서 한쪽은 부동산을, 다른 한쪽은 현금을 받는 식으로 정리하는 것이 가장 깔끔하지만, 현실적으로는 부동산이 유일한 재산이거나 현금 유동성이 부족한 경우가 많습니다. 이러한 상황에서는 공유물분할청구소송을 통해 법원의 판단으로 공유관계를 해소하게 됩니다.

2. 공유물분할청구와 형식적 경매의 개념

공유물분할청구소송의 결과, 부동산을 현물로 분할할 수 있을 때는 물리적으로 나누는 판결이 내려집니다. 그러나 현물분할이 어렵거나 부동산 가치가 훼손될 우려가 있는 경우에는 부동산을 경매를 통해 매각하고, 그 대금을 지분 비율에 따라 분배하게 됩니다. 이 절차에서 이루어지는 경매가 바로 형식적 경매입니다.

형식적 경매는 채권 회수를 위한 강제경매나 임의경매와는 목적이 다릅니다.

민사집행법 제274조 제1항에 따라 담보권 실행 경매의 예에 따라 진행되지만, 이는 단순히 채권자의 만족을 위한 절차가 아니라, 공유관계 해소를 위한 환가 절차로 이해됩니다.

3. 형식적 경매와 일반 경매의 차이

형식적 경매는 목적과 절차, 법적 성격에서 일반 경매와 뚜렷한 차이를 보입니다.

형식적 경매는 공유자 간의 관계를 정리하는 것을 목적으로 하며, 부동산 전체를 매각 대상으로 삼습니다. 반면 일반 경매는 채권자의 채권 회수를 위해 진행되며, 특정 지분이나 담보물이 경매 대상이 됩니다.

대법원은 “공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 부쳐 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는, 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권)는 적용되지 않는다”고 판시했습니다(대법원 1991. 2. 6. 선고 90그66 결정). 즉, 형식적 경매에서는 공유자에게 우선매수청구권이 인정되지 않습니다.

4. 공유자의 입찰 가능 여부

형식적 경매에서는 해당 부동산의 공유자도 일반 입찰자와 동일한 자격으로 경매에 참여할 수 있습니다.

이 절차는 채무자의 재산에 대한 강제집행이 아니라 공유관계 해소를 위한 환가 과정이기 때문에, 공유자 역시 입찰 자격에 제한 없이 경락인이 될 수 있습니다.

이와 관련해 서울민사지방법원 1984. 10. 24. 선고 82타22483 결정(부동산경락불허가결정에 대한 항고사건)에서 다음과 같은 판단이 있었습니다.

법원은 “상속재산의 분할을 위한 형식적 경매에 있어 공동상속인인 공유자의 1인은 경매를 명하는 심판에 형식상 채권자로 되어 있든지 또는 채무자로 되어 있든지 간에 경매신청을 할 수 있을 뿐만 아니라, 공유자의 1인으로서 목적물에 대한 지분권을 가지고 있다고 하더라도 경매절차에서 경락인이 될 수 있다”고 판시했습니다.

즉, 상속재산분할을 위한 형식적 경매의 경우 공동상속인(공유자)은 경매신청인으로서의 자격뿐 아니라, 경락인으로서 부동산을 낙찰받을 자격 역시 인정된다는 취지입니다.

이는 형식적 경매가 채권자의 채권 만족을 위한 절차가 아닌, 상속재산 또는 공유관계의 해소를 위한 절차라는 점에서 비롯된 것입니다.

다만 일반 경매의 경우 채무자가 자신의 부동산을 다시 매수할 수 없지만, 형식적 경매에서는 채권·채무 관계가 존재하지 않기 때문에 이러한 제한이 없습니다.

따라서 상속재산분할이나 이혼재산분할 등에서 형식적 경매가 진행될 때에는, 공유자 본인도 일반 입찰자와 동일하게 입찰 참여 및 경락이 가능하다는 점을 유념해야 합니다.

5. 실무상 유의사항

형식적 경매는 일반 경매와 달리 부동산 전체가 매각 대상이며, 매각대금은 지분 비율에 따라 분배됩니다.

또한 우선매수청구권은 적용되지 않으므로, 형식적 경매에서는 공유자 간 우선권 경쟁이 발생하지 않습니다.

이 점을 혼동해 입찰을 주저하는 경우도 있지만, 실제로는 일반인도 자유롭게 참여할 수 있습니다.

즉, 형식적 경매는 공유자뿐만 아니라 일반 투자자에게도 기회가 열려 있는 절차입니다.

공유관계 해소가 목적이므로, 지분 매입이 아닌 부동산 전체의 소유권 이전이 이루어집니다.

형식적 경매는 상속이나 이혼으로 인해 부동산이 공동명의로 남아 있을 때, 이를 해소하기 위한 가장 실질적인 법적 수단입니다.

공유자 간의 협의가 어렵거나 재산 분할이 지연되는 경우, 공유물분할청구소송을 진행한 후 형식적 경매를 통해 법원의 절차에 따라 명확하게 재산을 정리할 수 있습니다.

법무법인 슈가스퀘어는 상속재산분할, 이혼재산분할 및 공유물분할 등 부동산 관련 분쟁에서 풍부한 자문과 소송 경험을 바탕으로 전문적인 법률 서비스를 제공합니다.

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