공공임대 살다가 분양권 샀는데… 퇴거 통보, 정말 나가야 할까?
[Sugar's Preview]
공공임대주택 입주민의 분양권 취득, 과연 퇴거 사유가 될 수 있을까요?
김 씨는 17년간 성실하게 LH 국민임대주택에서 살아왔습니다. 오랜 기다림 끝에 2021년 4월, 드디어 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 아파트 분양권을 취득했습니다. 하지만 예상치 못한 사정으로 6월에 이 분양권을 매도할 수밖에 없었습니다. 그런데 얼마 후, LH로부터 '분양권 취득으로 입주자격이 상실되었으니 임대주택을 비워달라'는 통보를 받았습니다. 17년간의 보금자리를 하루아침에 잃을 위기에 처한 김 씨. 과연 법원은 어떤 판단을 내렸을까요?
안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.
오늘은 대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결을 통해, 공공임대주택 거주자가 분양권을 취득했을 때 임대차계약 해지 사유가 되는지를 살펴보겠습니다.
1. 사건의 경위
김 씨는 2006년 LH(한국토지주택공사)와 국민임대주택 임대차계약을 체결한 뒤 2년 단위로 계약을 갱신하며 거주해 왔습니다. 2019년에는 임대기간을 2021년 12월까지로 정하는 계약을 체결했습니다.
임대차계약에는 “임대기간 중 다른 주택을 소유하게 되면 임대인은 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있다”는 조항이 포함돼 있었고, 무주택세대구성원 자격 유지도 갱신 요건으로 명시되어 있었습니다.
김 씨는 2021년 4월경 아파트 분양권을 취득했다가, 같은 해 6월 제3자에게 매도했습니다. 이후 LH는 분양권 취득 사실을 이유로 김 씨에게 입주자격 부적격 사유를 통보하며 퇴거를 요구했습니다. 이에 김 씨는 퇴거 요구가 부당하다고 맞서 소송으로 이어졌습니다.
2. ‘분양권 취득’이 계약 해지 사유가 될까?
이 사건의 핵심 쟁점은 2018년 12월 개정된 「주택공급에 관한 규칙」 제53조의 적용 범위였습니다.
이 규칙에는 “분양권 등을 보유하면 주택을 소유한 것으로 본다”는 조항이 신설되어, 공공임대 거주자가 분양권을 취득하면 무주택 자격을 잃는 것으로 간주됩니다.
그러나 부칙에는 “이 규칙은 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우부터 적용한다”는 경과규정이 있었습니다.
즉, 규칙이 시행되기 이전에 공급된 임대주택의 기존 입주자에게까지 이 개정 규칙을 적용할 수 있는지가 문제였습니다.
3. 법원의 판단
1심은 “임차인이 분양권을 취득했지만 곧 처분했고, 공공주택 특별법 시행령상 6개월 이내 처분 시 예외가 인정되는 점 등을 고려하면 해지 사유가 되지 않는다”며 김 씨의 손을 들어주었습니다.
그러나 항소심은 “임차인은 임대기간 중에도 무주택 요건을 유지해야 하고, 분양권을 취득한 시점에 이미 자격을 상실했다”며 LH의 청구를 받아들였습니다.
대법원은 이와 같은 항소심 판단을 뒤집었습니다. 대법원은 경과규정의 ‘입주자모집승인 신청’을 임대사업자가 공공임대주택을 공급하기 위해 입주자모집 승인을 신청하는 시점으로 해석했습니다.
따라서 개정 규칙 시행 이전에 입주자모집 승인을 받은 임대주택에 거주하던 기존 임차인에게는, 개정된 규칙을 소급 적용할 수 없다고 본 것입니다.
결국 김 씨가 입주한 국민임대주택은 2006년에 입주자모집 승인을 받아 공급된 주택으로, 2018년 개정 규칙의 적용 대상이 아니었습니다. 따라서 2021년 분양권 취득을 이유로 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없다는 것이 대법원의 결론이었습니다.
4. Sugar’s Recipe | 슈가 변호사의 총평
이번 판결은 공공임대주택 거주자의 주거 안정성을 중시한 결정입니다. 법원은 법령 개정이 있더라도, 기존 입주자에게 불리하게 소급 적용할 수는 없다고 보았습니다.
이는 공공임대주택 제도의 본래 취지인 무주택 서민의 주거 안정을 보호하기 위한 해석이라 할 수 있습니다.
또한 대법원은 경과규정의 의미를 명확히 함으로써, 향후 주택정책이나 규칙 개정 시 기존 거주자의 권리가 침해되지 않도록 하는 기준을 제시했습니다.
즉, 규칙의 시행 이후 새로 공급되는 임대주택에는 개정 규정이 적용되지만, 그 이전에 입주한 세입자에게는 적용되지 않는다는 원칙이 확립된 것입니다.
이처럼 복잡한 주택법령 해석이 필요한 상황에서는 전문가의 도움이 필요합니다. 법무법인 슈가스퀘어는 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로 여러분의 주거권 보호를 위해 최선을 다하고 있습니다. 임대주택 관련 법적 분쟁으로 고민하시는 분들께 정확한 법률 자문과 든든한 지원을 약속드립니다.
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