주택건설사업 시 학교용지부담금, 전체 가구 수 기준으로 부과해도 될까요?

[Sugar's Preview]

기존 주택을 철거하고 아파트를 새로 지은 경우, 전체 가구 수 기준으로 학교용지부담금을 내야 할까요?

김 대표는 430세대 규모의 아파트 단지를 철거하고 477세대를 새로 짓는 주택건설사업을 추진하던 중, 교육청으로부터 학교용지부담금 고지서를 받고 당황했습니다. 고지 금액은 무려 9억 원. 김 대표는 “순수 증가분인 47세대에 대해서만 부담금을 내야 하는 것 아니냐”며 반발했지만, 관할 지자체는 전체 세대를 기준으로 부과하는 게 정당하다고 주장했습니다.

*위 사례는 판례를 바탕으로 이해를 돕기 위해 작성된 것으로, 실제 사실과는 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.

오늘은 헌법재판소의 2025. 4. 10. 선고 2020헌바363·2020헌가20·2021헌바163(병합) 결정을 통해, 주택건설사업에 따른 학교용지부담금 부과 방식이 헌법에 부합하는지를 중심으로 쟁점을 정리해 보겠습니다.

1. 학교용지부담금 부과, 왜 전체 가구 수가 쟁점이 되었을까?

학교용지부담금은 공동주택 등의 개발사업을 통해 유입될 인구에 대비해 공립학교 신설 또는 증축 비용을 확보하기 위한 개발부담금입니다.

그러나 그동안 많은 건설사들은 “기존 세대 수는 제외하고, 순수하게 증가한 가구 수만을 기준으로 부담금을 부과해야 한다”며 이의제기를 해왔습니다.

• 재개발·재건축 등 일부 도시정비사업은 가구 수가 증가하지 않으면 부담금을 부과하지 않습니다.

• 하지만 주택법상 일반 주택건설사업은 전체 가구 수 기준으로 부과되고 있어 형평성 문제로 논란이 컸습니다.

2. 어떤 개발 사업이 쟁점이 되었나?

헌법소원 및 위헌제청은 다음 세 가지 사건에서 병합되어 다뤄졌습니다.

• 2020헌바363: 기존 공무원임대주택 1,680세대를 철거 후 1,996세대의 신규 아파트 건설

• 2020헌가20: 기존 430세대 철거 후 477세대 신축, 일반분양 455세대에 대해 부담금 부과

• 2021헌바163: 기존 63세대 철거 후 107세대 신축. 가구 수 증가분이 있으나 ‘지역주택조합’이라는 이유로 부과 제외 대상에 포함되지 않음

이들 사건에서 건설사 및 조합은 기존 세대를 초과하는 순증 세대에만 부담금을 부과해야 하며, 전체 세대 기준 부과는 위헌이라고 주장했습니다.

2. 헌법재판소의 결정 요지

헌법재판소는 이와 같은 개발사업에 대해 “전체 가구 수를 기준으로 부담금을 부과하는 것은 합헌”이라는 결정을 내렸습니다. (재판관 6:2 의견)

✅ 다수 의견 요지

• 주택법상 주택건설사업은 도시정비법상 재개발·재건축과 달리 기존 세대가 잔류하지 않고, 신규 수요 유입이 예정된 사업임

• 따라서 가구 수가 증가하지 않더라도, 실질적으로 학교 수요가 발생할 수 있으므로 전체 가구 수 기준 부담금 부과는 정당함

• 도시개발법·도시정비법 등 타 법률 기반 사업과는 입법 취지가 상이하므로 차별이 아닌 합리적 구별로 판단됨

또한 헌재는 학교용지부담금 부과는 재량행위이며, “예외적 상황에서 부과가 위법하거나 재량권을 일탈·남용했다면 개별 사건에서 이를 다툴 수 있다”고 덧붙였습니다.

3. 반대의견은 없었을까?

재판관 김형두·정형식은 합리적 근거 없는 과세는 헌법상 평등원칙에 위배된다며 다음과 같이 반대의견을 냈습니다:

• 부담금은 실질적으로 학교시설 확보가 필요한 개발분에만 부과되어야 함

• 기존 세대의 교체 여부보다 중요한 건, 가구 수가 실제로 증가했는지 여부

• 기존 세대를 교체하거나 제3자에게 분양하는 경우라도 가구 수가 증가하지 않았다면 부담금 부과는 위헌

• 실제로 가구 수가 감소하거나 취학 수요가 줄어드는 사업에도 일률적으로 부과하는 것은 불합리

이는 과거 위헌 결정을 받았던 사례들(헌재 2005헌가20, 2013헌가32, 2014헌가28 등)과도 일관된 입장을 보인 것입니다.

4. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

헌재는 이번 판결에서 주택건설사업의 구조적 특성과 인구 유입 효과에 주목했습니다.

• 도시정비형 사업은 기존 세대의 재입주 가능성이 높아 학교시설 수요 증가 가능성이 낮지만,

• 주택법상 건설사업은 기존과 무관한 새로운 주택 공급을 통해 신규 취학 수요가 생길 가능성이 크다고 본 것입니다.

따라서 향후 주택법상 개발사업을 진행할 경우, 설계단계에서부터 부담금 규모를 전체 세대 기준으로 산정하는 것이 원칙입니다.

다만, 사업의 특수성상 학교시설 확보 필요성이 낮은 경우에는 별도로 부과처분 자체의 위법 여부를 다툴 여지는 남아 있습니다.

학교용지부담금은 단순한 행정비용이 아닌, 사업 수익성과 직결되는 요소입니다.

법무법인 슈가스퀘어는 헌법소원·행정소송 등 개발부담금 관련 소송 및 자문 경험을 바탕으로, 사업 구조 설계 단계부터 사전 리스크 진단 및 대응 전략을 제공합니다.

주택건설사업을 앞두고 있다면, 부담금 관련 쟁점에 대한 정확한 법률 검토를 받는 것이 가장 현명한 첫걸음입니다.

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