박나래 논란 직후 49억 근저당… ‘근저당 설정’이 사해행위가 될 수 있는 이유

방송인 박나래의 서울 용산구 이태원동 단독주택에 대해 소속사 법인 명의로 채권최고액 약 49억 7,000만 원의 근저당권이 새로 설정된 사실이 알려지면서 업계의 관심이 집중되고 있습니다. 이 사안이 주목받는 이유는 근저당 설정 자체보다는, 그 시점에 있습니다.

등기부등본에 따르면 해당 주택은 박나래가 단독 소유하고 있으며, 기존에 2021년 7월 하나은행 명의로 채권최고액 11억 원의 근저당이 설정돼 있었습니다. 이는 일반적인 주택담보대출 성격의 근저당으로 해석됩니다. 문제의 두 번째 근저당은 2024년 12월 3일, 박나래의 소속사로 알려진 주식회사 안파크 명의로 채권최고액 49억 7,000만 원이 설정된 것입니다. 등기 원인은 ‘설정계약’으로 기재돼 있으며, 압류나 경매 등 강제집행에 따른 조치는 확인되지 않습니다.

그럼에도 불구하고 이 근저당 설정이 다양한 해석을 낳는 이유는, 박나래를 둘러싼 논란이 잇따라 제기된 이후라는 시점과 맞물려 있기 때문입니다. 업계 관계자들 사이에서는 “통상적인 자산 관리나 장기 재무 설계라면 굳이 이 시점에 급하게 고액의 근저당을 설정할 필요가 있었을지 의문”이라는 반응도 나옵니다. 결국 자연스럽게 따라붙는 질문은 “왜 하필 지금이었을까”입니다.

1. 근저당 설정, 그 자체로 불법은 아닙니다

먼저 짚고 넘어가야 할 점은, 근저당권 설정 자체는 위법한 행위가 아니라는 사실입니다. 법인이 자금 조달을 위해 담보를 확보하거나, 개인과 법인 간 금전관계를 정리하기 위해 근저당을 설정하는 경우는 실무에서 드물지 않습니다. 실제로 개인 중심으로 운영되는 연예기획사의 경우, 법인 자체의 신용만으로는 대규모 자금을 조달하기 어려워 핵심 인물의 개인 명의 부동산을 담보로 활용하는 사례도 존재합니다.

회계업계에서도 “법인이 단기간에 자금이 필요한 경우, 고가의 개인 부동산은 가장 빠르고 확실한 담보 수단이 된다”며 근저당 설정만으로 경영상 위기를 단정하기는 어렵다는 의견을 내놓고 있습니다. 따라서 현재 확인되는 사실만으로 이번 근저당 설정이 곧바로 위법하다고 단정할 수는 없습니다.

2. 그럼에도 ‘사해행위’가 거론되는 이유

다만 법률적으로 문제 될 수 있는 지점은 따로 있습니다. 채무자가 다른 채권자들에게 변제해야 할 책임이 있는 상황에서, 특정 채권자에게만 우선권을 주는 방식으로 담보를 제공했는지 여부입니다. 이 경우 민법상 ‘사해행위’ 문제가 발생할 수 있습니다.

사해행위란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산을 처분해, 다른 채권자들의 권리 행사를 어렵게 만드는 행위를 말합니다. 흔히 재산을 증여하거나 헐값에 넘기는 경우만 떠올리지만, 특정 채권자에게만 근저당권을 설정하는 행위 역시 사해행위로 평가될 수 있습니다. 특히 채무초과 상태이거나, 손해배상·위약금 등 채무가 현실화될 가능성이 높은 상황에서 이러한 담보 제공이 이뤄졌다면, 다른 채권자 입장에서는 공동담보가 감소하는 결과가 되기 때문입니다.

법원 역시 채무자가 특정 채권자에게만 담보를 제공해 다른 채권자들의 만족을 어렵게 만든 경우, 사해행위에 해당한다고 본 판례를 다수 축적해 왔습니다.

3. 박나래 사안에서 법적으로 따져볼 쟁점들

이번 사안에서 법적으로 검토될 수 있는 쟁점은 비교적 분명합니다. 근저당 설정 당시 박나래에게 실제로 다른 채권자가 존재했는지, 논란과 관련해 손해배상이나 위약금 등 잠재적 채무가 발생할 개연성이 있었는지, 그리고 소속사 법인이 확보한 담보가 단순한 내부 정산 차원인지, 아니면 특정 채권자를 우선 보호하기 위한 구조였는지 여부입니다.

또 하나 주목되는 부분은 소속사 법인의 실체입니다. 주식회사 안파크는 등기상 해산이나 청산 없이 존속 중이지만, 등기부상 본점 주소지는 여러 차례 변경됐고, 최근 해당 주소지에는 간판이 철거돼 있고 사무실 운영 흔적이 확인되지 않았다는 보도도 나왔습니다. 이러한 사정들은 사해행위 판단에서 수익자의 악의 여부나 거래의 실질을 판단하는 데 참고 요소가 될 수 있습니다.

4. 사해행위로 판단되면 어떤 일이 벌어질까

만약 향후 다른 채권자가 소송을 제기해 이 근저당 설정이 사해행위로 인정된다면, 문제가 되는 것은 주택 자체가 아니라 해당 근저당권입니다. 집이 곧바로 몰수되거나 법률행위 전체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 사해행위 취소가 인정될 경우, 그 근저당권 설정은 취소되고 말소돼 해당 재산을 다시 채권자들의 공동담보로 돌리는 방식으로 정리됩니다.

다만 현재로서는 강제집행 절차가 진행된 사실도 없고, 박나래 측이나 소속사 측의 공식적인 설명 역시 나오지 않은 상황입니다. 법조계와 회계업계에서도 “현재 단계에서 자금난이나 위약금 발생을 단정할 근거는 없다”며 신중한 입장을 보이고 있습니다.

그럼에도 불구하고 논란 이후라는 시점, 개인 명의 주택에 특수관계 법인이 설정한 약 50억 원 규모의 근저당, 그리고 법인 운영 실태가 불분명하다는 정황이 겹치면서 이번 사안은 사해행위 논의의 중심에 놓이게 됐습니다. 결국 이 사건의 핵심은 단순한 등기 사실이 아니라, 왜 그 시점에, 어떤 목적에서 이러한 구조가 만들어졌는지에 대한 설명입니다. 그 설명이 나오기 전까지 이번 근저당 설정은 법률적 검토의 대상이 될 수밖에 없습니다.

이번 사례처럼 근저당 설정이나 재산 처분이 사해행위로 문제 될 수 있는지는 겉으로 드러난 등기만으로 판단할 수 없습니다. 채무의 존재와 범위, 행위 당시의 재산 상태, 특수관계 여부, 설정 목적과 시점 등 구체적인 사실관계에 따라 법적 평가는 전혀 달라집니다. 특히 연예인 개인 재산과 법인이 얽힌 구조에서는 사후에 분쟁으로 번지는 경우도 적지 않습니다.

법무법인 슈가스퀘어는 사해행위 취소소송, 근저당 설정의 적법성 판단, 개인–법인 간 채권관계 정리 등 채권자취소권 분쟁 전반에 대해 사실관계 중심의 법률 검토와 현실적인 대응 전략을 제공하고 있습니다. 이미 재산 처분이 이루어진 경우라도, 언제·어떤 방식으로 대응하느냐에 따라 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 단정이나 추측보다, 법적 기준에 따른 정확한 점검이 필요한 시점입니다.

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