코로나19로 문 닫은 면세점… 임대료 전액 돌려받을 수 있을까?
[Sugar’s Preview]
국제선 운항 중단으로 면세점을 운영할 수 없었다면, 임대료를 모두 돌려받을 수 있을까요?
김 대표는 국제공항 내 면세점을 운영해 오다, 코로나19로 국제선이 전면 중단되자 영업을 전혀 할 수 없게 됐습니다. 하지만 수천만 원의 임대료는 여전히 청구되었고, 김 대표는 결국 법원의 문을 두드렸습니다. 법원은 ‘영업 중단 상황’을 단순한 손해로 보았을까요? 아니면 계약상 의무 이행 불능으로 판단했을까요?
*위 사례는 판례를 바탕으로 이해를 돕기 위해 작성된 것으로, 실제 사실과는 차이가 있을 수 있습니다.
안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.
오늘은 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결을 통해, 코로나19로 인한 공항 면세점 영업 중단 상황에서 임대료 전액 반환 청구가 가능한지 여부를 살펴보겠습니다.
1. 코로나19로 영업 중단… 임대료는 그대로?
사건의 배경은 이렇습니다. 김포공항과 김해공항의 국제선 면세점을 운영하던 면세사업자 A사는, 2020년 4월부터 8월까지 국제선 청사가 전면 폐쇄됨에 따라 사실상 영업이 전면 중단됐습니다.
하지만 공항공사는 "계약은 여전히 유효하다"며 50% 감액된 임대료를 청구했고, 이에 A사는 임대인이 계약상 목적물을 ‘면세점 용도’로 제공할 수 없었으므로 임대료 전액을 반환하라며 소송을 제기했습니다.
2. 대법원의 판단… “영업 자체가 불가능한 상황, 단순 손해 아니다”
대법원은 이 사건에서 임대인의 책임과 채무자위험부담의 법리를 중심으로 임차인의 임대료 반환 청구를 일부 인용하며, 다음과 같은 법적 기준을 제시했습니다.
(1) 임대인은 계약 목적에 부합하는 ‘사용·수익 가능 상태’를 유지할 의무가 있다
민법 제623조에 따라, 임대인은 단순한 공간 제공자가 아니라 임차인이 계약 목적대로 목적물을 사용할 수 있도록 보장할 책임이 있습니다.
단순히 물리적 점유가 가능한지가 아니라, 면세점 영업이라는 계약상의 용도로 사용 가능한 상태였는지가 쟁점입니다.
대법원은 해당 면세점들이 모두 항공보안법상 ‘보호구역’에 있었고, 국제선이 운항되지 않으면 이용객 대상 영업이 불가능해진다는 점에 주목했습니다.
“국제선 청사가 폐쇄되어 면세점 운영 자체가 불가능한 상태는 단순한 매출 감소가 아니라, 계약상 목적물의 제공 자체가 이행불능에 해당한다.” – 대법원
(2) 국제선 폐쇄는 당사자 쌍방의 책임 없는 ‘종국적 이행불능’
임차인과 임대인 어느 쪽의 귀책도 없이 국토부의 행정조치로 공항 국제선 청사가 폐쇄되었고,
이로 인해 면세점 운영은 일시적인 중단이 아니라 계약 목적 자체가 실현 불가능한 상태, 즉 ‘종국적 이행불능’으로 판단됐습니다.
대상 기간 | 기존 처리 | 대법원 판단 |
|---|---|---|
2020. 4. 6. ~ 2020. 8. 31. | 정부 지침에 따라 50% 감액 | 임대인 의무의 이행불능 → 전액 반환 |
따라서 민법 제537조에 따라 임대인은 그 기간의 임대료를 청구할 수 없고, 이미 받은 금액은 부당이득으로 반환해야 한다는 결론이 도출됐습니다.
3. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평
이번 판결은 불가항력적인 사유로 계약 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 임대차계약의 상대방이 임대료를 청구할 수 없다는 법리를 명확히 한 판례입니다.
핵심 포인트
임대인은 단순한 공간 제공자가 아니라, 계약 목적 실현 가능성을 유지할 책임이 있다.
계약상 목적이 실현 불가능해졌다면, 채무 이행이 면제되고 기지급분은 부당이득에 해당한다.
특히 공공기관의 운영제한 조치로 인한 이행불능도, 임대인의 책임을 제한하는 요건이 될 수 있다.
코로나19처럼 전례 없는 외부 상황으로 인해 임대차계약의 이행이 어려워졌다면, 그 책임을 일방이 온전히 부담할 이유는 없습니다.
법무법인 슈가스퀘어는 이러한 이행불능·불가항력 상황에서의 계약 분쟁에 있어, 민법과 판례 중심의 해석을 바탕으로 전략적인 대응을 제공합니다.
임대료 반환이 가능한 사안인지 궁금하다면, 지금 바로 전문가의 도움을 받아보세요. 계약서의 문구보다 중요한 건, 그 계약이 실제로 이행될 수 있었는지입니다.
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