재개발구역 내 상속받은 토지, 등기 늦었다고 분양권을 못 받는다고요?

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재개발 사업에서 상속받은 토지, 등기가 늦어도 분양권을 인정받을 수 있을까요?

김 씨는 1980년 부친이 사망하며 서울 은평구 재개발구역 내 770㎡의 토지를 형제들과 함께 상속받았습니다. 하지만 상속등기는 2005년이 되어서야 마쳤고, 이후 김 씨 등은 각자 상속받은 지분을 제3자에게 양도했습니다. 이들은 각 지분이 90㎡를 넘는다는 이유로 단독 분양 대상자 지위를 주장했지만, 조합은 상속등기가 기준일(2003. 12. 30.) 이후였다는 이유로 이를 거부했습니다. 과연 대법원은 어떤 판단을 내렸을까요?

*위 사례는 판례를 바탕으로 이해를 돕기 위해 작성된 것으로, 실제 사실과는 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요, 법무법인 슈가스퀘어 슈가 변호사입니다.

최근 재개발 사업에서 상속받은 부동산의 권리 인정 시점에 대한 대법원의 중요한 판결(2024두31185)이 있었습니다. 오늘은 이 판결을 통해 재개발 상속권리의 인정 기준을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 상속받은 지분은 충분했지만 등기가 늦어 문제가 된 사건

이 사건은 서울 은평구의 한 재개발구역을 배경으로 벌어졌습니다. 1980년 사망한 C 씨는 구역 내 770㎡의 토지를 남겼고, 그 자녀 6명은 상속재산분할협의를 거쳐 각자의 지분을 나눈 뒤 2005년에야 등기를 완료했습니다. 이후 이들은 각 지분을 제3자에게 매도했고, 원고 1·2·3·4는 각각 상속인 또는 중간 매도인으로부터 90㎡ 이상의 지분을 양수했습니다.

원고들은 각자 90㎡ 이상 지분을 소유하고 있으므로 단독 분양 대상자 자격이 있다고 주장하며 분양신청을 했습니다. 하지만 재개발조합은 “상속등기가 권리산정기준일인 2003. 12. 30. 이후 이루어졌기 때문에, 4명을 한 명으로 간주하여 1주택만 공급하겠다”며 관리처분계획을 수립했습니다.

2. 쟁점은 ‘소유권 기준일’…등기일이냐, 상속개시일이냐

재개발조합은 도시정비조례와 등기기준 규정을 근거로, 등기부상 소유권 접수일이 기준일 이후이면 단독 분양 자격이 없다고 주장했습니다.

이에 원고들은 민법상 상속은 사망과 동시에 개시되며, 상속재산분할 역시 소급효가 있으므로 등기일이 아닌 상속개시일을 기준으로 판단해야 한다고 맞섰습니다.

3. 대법원은 상속개시일을 기준으로 소유권을 인정

대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 상속은 사망과 동시에 개시되며, 등기 없이도 상속인은 피상속인의 권리를 포괄적으로 승계합니다.

• 상속재산분할협의는 상속개시 시점으로 소급하여 효력이 발생하고, 상속을 원인으로 한 부동산 물권 취득에는 등기를 요하지 않는다고 판시했습니다.

• 따라서 상속인이 2003년 12월 30일 이전에 이미 상속개시가 되었고, 상속분이 90㎡ 이상인 경우라면 등기일이 늦어도 분양권이 인정될 수 있다는 입장을 밝혔습니다.

또한 대법원은 “지분 쪼개기”와 같은 투기 목적이 없었고, 상속이 정당한 분할의 결과라면 단독 분양 자격을 인정해야 한다고 덧붙였습니다.

4. 누구는 인정받고, 누구는 제한된 이유는?

대법원은 원고들에 대해 다음과 같이 판단을 갈랐습니다.

• 원고 1과 원고 2는 상속인으로부터 직접 90㎡ 이상 지분을 양수했고, 이 지분은 상속개시 당시부터 적법하게 형성된 것이며 ‘지분 쪼개기’ 목적도 없었다고 판단해 각각 독립된 분양 대상자로 인정했습니다.

• 반면 원고 3과 원고 4는 기준일 이후에야 지분이 90㎡를 넘도록 추가 매수를 했고, 중간에 제3자를 통한 지분 이동이 있었기 때문에, ‘지분 쪼개기’ 가능성을 배제할 수 없어 공동분양 대상자로 제한했습니다.

5. Sugar Recipe | 슈가 변호사의 총평

이번 판결은 재개발 사업에서 상속인의 권리를 실질적으로 보호한 의미 있는 결정입니다.

등기일만을 기준으로 삼는 기존 관행의 문제를 짚고, 정당한 상속의 경우 상속개시일을 기준으로 권리를 인정한 점에서, 향후 유사한 재개발 분쟁의 기준이 될 수 있습니다.

재개발 사업에서 상속 관련 분쟁이 발생했다면, 전문가와 상담하여 적절한 대응 방안을 모색하시기 바랍니다. 법무법인 슈가스퀘어는 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로, 의뢰인의 권리 보호를 위해 최선을 다하고 있습니다.

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